부동산에서 선순위 채권외에 몇가지 궁금한게 있어서요.

Question

1. 임차할 부동산에 임차인보다 선순위채권이 있을때 계약방법이 뭔가요?

2. 부동산 계약후 추가적인 권리가 발생시에 계약해제 등에 관한 조항 삽입은 어떻게 하는지요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 잔금시 선순위 채권에 대한 말소를 조건을 특약으로 기재하고 계약을 진행합니다.

2. 사실상 전입후에 권리가 발생하게 된다면 이를 가지고 계약해지를 할수있는 특약 삽입은 어려울수 잇습니다. 이유는 전세세입자가 있는 상태에서 개인간 매매도 가능하고 대출도 가능하기 때문입니다 .다만 대출의 경우는 후순위가 되기 떄문에 실제 선순위 임차인인 보증금 보호에 직접적인 영향을 주지 않고, 매매를 한다고 해도 사실상 계약자체가 인계되기 떄문에 실질적인 피해가 있다보기 어렵기 떄문입니다.

Answer 2

안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.

1. 임차할 부동산에 임차인보다 선순위채권이 있을때 계약방법이 뭔가요?

=> 계약시 특약에 선순위채권은 잔금 시 ( 또는 그전 특정일을 지정하여 ) 말소한다. 라는 문구를 넣으시면 되겠습니다.

또는 선순위채권이 있음에도 전세보증금반환보증보험에 가입될 정도의 소액이라면 선순위채권을 굳이 말소하지 않고 진행하셔도 되겠습니다.

2. 부동산 계약후 추가적인 권리가 발생시에 계약해제 등에 관한 조항 삽입은 어떻게 하는지요?

=> 계약일 현재 등기사항전부증명서상 "을구"에 기록사항 없음을 확인 하였으며,(또는 선순위채권을 ~을 확인하였으며)

임대인은 임차인의 확정일자 및 전입신고의 다음날까지 근저당,가처분,가압류등의 새로운 권리변동이 발생되지 않게 한다.

새로운 권리변동이 발생시 임대인은 계약금 및 중도금을 반환하며, 손해배상 ~ 의 금액을 배상해 주기로 한다.

Answer 3

안녕하세요. 이철영 공인중개사입니다.선순위채권이 먼지에 따라 다르니다 가등기나 가처분 가압류 신탁등기등이 있을때는 권리자에게 무슨 채권이며 금액대를 확인하고 종류에 따라 임대차권한도 확인하고 계약해야합니다 단순히 대출이면 시세 파악후 보증금을 산정해서 가는게 맞습니다 계약시 거진 현상태로 매매또는 임대차한다고 특약을 적었을겁니다 이게 물건 뿐만 아니라 권리관계또한 포함이니 계약후 권리발생시 계약이 이행될때 잔금때까지는 계약시와 동일한 권리관계가 되어야합니다 즉 계약시로 못돌릴시 이행지체에 해당되며 계약해지 사유가 됩니다

Answer 4

선순위채권에 대해서는 임차인이 대항할 방법이 없습니다.

그래서 경매로 팔릴 최악의 상황을 고려하여 보증금을 계산하여야 하며, 받지 못할 것이 예상될 때에는 과감하게 계약을 포기하는 것이 상책입니다.

또한, 보증금으로 대출을 상환하는 경우, 잔금 즉시 대출상환 후 납입증명서를 임차인에게 보여주어야 하며, 이행하지 않으면 계약을 무효로 한다는 조항을 특약사항에 넣으세요

Answer 5

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

1. 선순위 채권이 어떤것이냐에 따라 다릅니다.

2. 특약사항에 특약을 하시면 됩니다.

Answer 6

안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.

임차할 주택에 임차인보다 선순위채권이 있으면 임차인은 후순위가 됩니다.

선순위채권과 선수위 임차보증금액이 많으면 후순위 임차인의 보증금은 보장이 안될 수도 있으니 확인하고 보증금액은 최우선변제금액을 초과하지 않게 계약을 진행해 보세요.

계약서 특약사항에 계약일로부터 잔금일 익일까지 추가적인 근저당권설정 및 제한물권 설정하지 않는다는 내용 기입하고 위반시 손해배상액도 기입해 놓으세요.