부동산 전세 보증금 관련건(경매) 임대차

Question

2020년에 원룸 전세 4,800만원으로 살게 되었고 입주날 바로 확정일자를 받았으며 2022년에 재계약 1년으로 살던중, 이사를 하게 되어 건물주에게 보증금을 돌려달라고 했는데, 건물주가 돈이 없다고 버티며 미루어 지다가 그 건물이 경매로 넘어갔고 경매로 넘어간 사실을 안 순간 저는 빠르게 임차권자, 임차인 등록을 법원에서 했어요 즉, 입주날 보다 근저당을 나중에 하게 된거고 그리고 계약이 끝났으니 보증금을 못돌려 받은 상태에서 다른곳으로 이사를 했고 이사한곳에 확정일자 나 주거지 등록은 아직 경매로 넘어간 집때문에 찝찝하여 안했습니다.(그 집에 살고있는것 처럼 해야한다길래..물건 몇개는 놓고 나왔어요)

그 이후, 새로운 경매 낙찰자가 나타났고 그 낙찰자에게 연락하니 최우선변제금만 받고 남은 돈은 그전 건물주에게 받아야 한다는데 그럼 저는 어떻게 내 보증금을 온전히 돌려받을수 있을까요?

ps1. 9층건물이며 40세대가 살고 있고 대부분 저와 비슷한 상황이며 일부는 건물주에게 민사로 재산검색?을 하여 일부(아주 조금) 회수한 사람도 있다고 합니다

ps2. 경매번호는 청주지방법원 2025 타경 3848 입니다 입니다

도와주실 변호사님 및 법무사님 계시면 민사로 이어질 생각하고 있으니 자문을 간절히 구합니다

Answer 1

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

의뢰인께서 확정일자와 대항력을 갖춘 상태이므로, 우선 배당요구 종기일까지 법원에 배당요구를 하셨는지 확인이 필요합니다.

근저당 설정일보다 임차권 발생일이 빠르다면 의뢰인은 대항력 있는 임차인에 해당할 가능성이 높습니다. 이 경우 낙찰자가 보증금을 인수해야 하므로, 낙찰자의 주장은 사실과 다를 수 있습니다.

배당 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못한다면, 낙찰자에게 나머지 금액을 청구할 수 있습니다. 다만, 경매 절차에서 배당표가 확정되기 전까지는 정확한 수령액을 알기 어렵습니다.

현재 이사를 하셨더라도 임차권등기명령을 마쳤다면 대항력은 유지됩니다. 만약 등기명령 없이 짐만 두고 나오신 상태라면 대항력 상실 위험이 있으니 즉시 법원에 임차권등기명령을 신청하시기 바랍니다.

낙찰자와 직접 합의하기보다는 법률 전문가의 조력을 받아 배당표를 확인하고 적절히 대응하는 것을 권장합니다. 감사합니다.