본인 명의 주택을 부모님 명의이전시 세금(부담부 증여세) 질문
주택담보대출 상환용 주택연금 신청을 위해서 제명의 아파트를 부모님께 명의 이전하려고 하는데 이때 증여세등 세금관련 질문이 있습니다. 참고로 저희는 1주택이며 주택 현시세는 5억(공시지가 3억5천), 남은 대출금은 2억정도 입니다.
1. 명의 이전에 따른 세금은 증여세,증여취득세,지방교육세 이렇게 3개만 납부하면 되는건지? 추가로 납부해야하는 세금이나 다른 부가비용이 존재하는지?
2. 아버지 단독명의로 이전시 증여세는 4천만원, 증여취득세 450만원, 지방교육세 40만원 정도로 계산되는데 맞게 계산한게 맞는지?
3. 명의 이전시 직계존속은 5천만원은 공제되는걸로 아는데 부모님 공동명의로 하게된다면 도합 1억이 공제가 되는건지?
4. 단독이 아닌 공동명의로 이전시 증여세나 증여취득세같은 세금은 어떻게 달라지는지? 세부적인 각 세금액들은 어떻게 바뀌는지?
5. 현상태 명의 이전에 대한 증여가 아닌 다른 더 좋은 절세방안이 있는지?(저가 양도 등)
가능하면 제 현재 주택가격 및 대출금 상황에 맞게 직접 계산해서 친절하게 알려주시면 감사하겠습니다. 개인적으로 매우 중요한 문제인지라 세무사분들의 친절한 답변 부탁드립니다!
안녕하세요. 박성진 세무사입니다.
채무가 실제적으로 수증자에게 이전이 되는 경우에는 증여자는 채무가 소멸되기 때문에 채무상당액에 대한 양도세가 부과됩니다.
1세대1주택자에 해당되는 경우 양도세는 비과세 됩니다.
증여세는 4천만원이 맞고 취득세및 지방교육세는 합하여 3.8%~4%가 적용됩니다.
부모님 각자에게 증여하는 경우 증여재산공제는 각각 5천만원씩이 적용되어 1억이 공제됩니다.
공동명의로 증여의 경우 나눠서 세율이 적용되니 저율의 세율이 각각 적용되어 절세가 가능합니다. 취득세의 경우에는 세율이 동일함으로 나눠서 하더라도 세액은 동일합니다.
원칙적으로 직계족비속간에 거래를 하는 경우 증여로 추정하기 때문에 실제 대금을 주고받아 양도로 하는경우에 한하여 양도로 인정이됩니다. 또한 30%정도로 낮춰서 저가양도로 하는것이 양도세는 비과세되고 증여세도 나오지않으며 취득세도 저율로 적용이되니 유리합니다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 문용현 세무사입니다.
부담부증여를 할 경우, 양도세, 증여세, 취득세를 납부합니다. 직계존속(부,모,조부모,외조부모 합산)으로부터 증여받을 경우 10년간 5천만원까지 공제됩니다.
해당 주택의 시가, 취득가, 공시가격, 보유기간 등에 따라 부담부증여 vs 일반양도 시의 세금을 비교하여 의사결정을 하시면 됩니다. 구체적인 세금계산 등의 상담을 원하실 경우 아래 블로그를 통해 별도 상담신청을 해주시면 됩니다.
https://blog.naver.com/cta_moonyh/222886661815
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 남궁찬호 세무사입니다.
1. 무상으로 명의이전시 발생하는 세금은 증여세, 취득세, 농특세, 지방교육세이며 현재 주택에 담보된 채무가 있어 이를 증여받는자가 승계한다면 양도세도 과세됩니다.
2. 증여세는 증여일현재 증여재산의 시가로 산출하며, 현 시세가 5억인점을 근거로 계산한다면 (5억-5천)*20%-1천으로 8천만원입니다. 취득세는 증여일 현재 주택 기준시가의 4%입니다.
3. 공동명의로 이전시 각각 5,000만원씩 공제 가능합니다.
4.단독과 공동의 차이는 증여세율입니다. 증여세는 누진세율로 과표가 커질수록 세부담이 증가합니다. 공동명의로 증여시 과표가 2인으로 분산돼 세부담 감소가 있습니다.
5. 저가양도는 부모님이 실제로 해당 주택취득자금이 있어야하며 세법적으로 판단할 사항이 많습니다.
부모님이 경제력이 있는 경우 채무를 인수하는 부담부증여 또는 저가양도를 검토해볼 수 있으나, 해당 내용은 구체적인 사실관계가 필요합니다. 세액 비교는 가까운 세무사 사무실에서 유료상담받으시기 바랍니다.
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