부모님 아파트를 제가 구입시 증여세 양도세 문의드립니다

Question

. 부모님 명의 시가 2억5천만원 아파트
. 1인1주택 5년이상 보유

. 자녀 소지금 3천만원

. 5천만원 증여공제 가능

시가의 30%이내 저가 매매하여 18천만원에 제가 구입하려 합니다

자금이 부족해서 부모님과 매년 6%원금 상환조건 차용증을 작성하여 1.5억 빌려리고 매년900만원을 상환하려합니다.

이렇게 부모님과 차용증을 작성하여 부모님 명의 아파트를 구매하는것이 증여인지 양도인지 알고 싶습니다.

더 좋은 방법 있으면 조언 부탁드립니다

Answer 1

안녕하세요. 전영혁세무사입니다.

부동산을 가족 간에 매매할 경우 세무서에서 양도가액 대신 시가평가액을 양도가액으로 간주할 수 있으며, 거래가액과 시가의 차이액 전체금액으로 하되 그 차이액이 3억원 이상이거나 시가의 5%이상인 경우에 한하여 적용합니다. 또한 가족 간 부동산 매매거래 가격이 시가의 30% 또는 3억원의 범위를 벗어나면, 거래를 통해 이득을 취한 자에게 증여세가 과세됩니다.

부모자녀 간에 금전소비대차계약을 하고 원리금을 갚기로 하는 경우 세법에서는 특수관계자 사이에 이자율 4.6%를 적용하여 이자를 지급하여야 합니다. 만약 이자를 지급하는 경우 이자소득세 27.5%(지방세 포함)를 원천징수를 해야 합니다. 하지만 2억1천7백39만1,304원 미만으로 금전을 차입하는 경우 연간 이자가 1천만원 미만이 되기 때문에 차입하셔도 무방합니다. 즉 1년간 이자 1천만원이하의 경우 증여세 과세 대상이 되지 않습니다. (217,391,304원 * 4.6% = 1천만원)

또한 실제 상환내역, 이자지급내역 등이 이체내역 등으로 증명되지 않아 사실관계를 증명할 수 없는 경우에는 세무서에서 증여로 보아 증여세를 과세할 수도 있으니 유의하셔야 하며 그 기준은 세무서의 재량과 실질에 따라 판단하는 것이기 때문에 명확하게 말씀드릴 순 없습니다.

Answer 2

안녕하세요. 백승호 세무사입니다.

부모자식간에 작성하는 금전소비대차계약(차용증)은 원칙적으로 인정하지 않고 증여로 보고 있습니다. 실제 채무를 상환할 만한 소득, 재산의 자력이 있고 실제로 원리금 상환이 이루어지는 경우 차용으로 보고 있습니다. 참고하시기 바랍니다.