입주 예정 세입자 과실로 인한 전세보증금 미입금 및 잔금 지연 관련 법률 자문 요청

저는 2025년 10월 20일자로 현재 거주 중인 오피스텔에서 이사할 예정이며, 해당 오피스텔에는 새로운 입주 예정 세입자가 전세 계약을 체결하였습니다.

당초 계획은, 입주 예정 세입자가 지급하는 전세보증금이 오피스텔 집주인에게 입금되고, 집주인은 그 자금으로 제 명의의 기존 대출금을 상환한 후 근저당을 해지하고, 잔여 금액을 저에게 지급하는 구조였습니다.

저는 이 금액으로 새로운 거주지의 잔금을 지급할 예정이었습니다.

그러나 입주 예정 세입자가 LH 전세자금대출을 진행하던 과정에서 대출 실행 전에 근저당 설정을 선행하는 실수를 하여, 대출이 중단되는 사태가 발생했습니다.

이로 인해 입주 예정 세입자의 전세보증금이 오피스텔 집주인에게 입금되지 못하였고, 그 결과 집주인이 제 기존 대출을 상환하지 못해 근저당 해지 및 잔금 정산이 불가능한 상황에 놓였습니다.

현재 입주 예정 세입자는 일반 은행 대출로 변경을 시도 중이라고 하나, 승인 및 실행까지 최소 한 달 이상 소요될 가능성이 있으며, 12월경에야 대출금 지급이 가능할 수 있다고 통보받은 상태입니다.

이에 저는 불가피하게 이사 일정과 잔금 지급 일정을 약 일주일가량 유예받았으나, 그 유예기간 동안에도 기존 대출의 이자가 계속 발생하고 있으며, 이사짐 보관비용 및 임시 거주비용까지 추가로 부담해야 하는 상황입니다.

만약 유예기간 내에도 전세보증금이 입금되지 않을 경우, 계약상 불이행으로 인한 위약금, 계약 해제, 추가 이자 및 보관비 증가 등으로 인해 실질적인 금전적 피해가 불가피할 것으로 예상됩니다.

본 사안은 입주 예정 세입자의 명백한 과실(대출 실행 전 근저당 설정)로 인해 대출이 중단되고, 그 결과 집주인과 저 모두에게 연쇄적인 재정적 손해가 발생한 사례입니다.

저는 계약상 의무를 모두 이행할 준비를 완료한 상태였으며, 현재 발생한 지연 및 피해는 전적으로 입주 예정 세입자의 부주의에 기인한 것입니다.

이에 변호사님의 자문을 요청드립니다.

• 입주 예정 세입자의 귀책으로 인한 전세보증금 미입금 시 손해배상 청구 가능 여부 및 범위

• 계약 해제 및 위약금 청구 절차

• 증거 확보(문자, 통화 녹취, 계약서 등) 및 내용증명 작성 방향

• 대출 이자·보관비용 등 추가 피해에 대한 청구 가능 여부

• 현실적으로 가능한 신속한 전세보증금 회수 및 법적 대응 방안

위 사정을 종합적으로 검토하시어, 본 건에 대한 법적 조치 및 실질적인 대응 방향에 대해 자문을 부탁드립니다.