[부동산] 신규 임차인의 잔금이 늦어진다고 거주하던 임차인이 늦게 나갈 수 있나요?

Question

이번에 전세를 통해 아파트로 이사를 가게 되었습니다.

여기서 질문이 있는데요.

제가 1월20일에 대출을 통한 잔금을 치르면서 입주하기로 되어있는데

집주인이 기존에 살던 전 임차인A씨에게 저에게 받은 잔금으로 보증금을 내줄 예정이며,

전 임차인A씨는 1월20일에 보증금을 받은 후, 집을 비워준다고 합니다.

이런 경우,

1. 저는 20일 전에 임차인A씨에게 집을 비워달라고 할 수 있는 권리가 있는지?

2. 집 주인에게 지급할 잔금이 20일 오후에 처리될 예정이라면, 전 임차인인 A씨도 잔금 처리 전까지 점유할 수 있는지?

3. 만약 잔금이 오후에 들어오더라도 계약상으로는 20일에 입주라면 신규 임차인인 저에게 손해가 오는 부분은 어떻게 해야 하는지?

위 3가지 사항에 대해서 궁금합니다. 도와주세요.

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 설민호 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 질문자는 아무런 권리가 없습니다.

임차인은 임대인이 보증금을 반환할때까지 임차목적물을 점유할 권리가 있습니다(동시이행의 항변권)

2. 맞습니다.

3. 이는 임대인과 약정하여 결정할 사안입니다. 임대차 계약서상에 20일 입주로 정하였는데, 구 임차인으로 인해 입주가 그만큼 늦어진다면 질문자는 임대인에게 손해배상을 청구할 여지가 있으나, 임대차계약서에 이에 대한 별도의 규정이 있다면 이에 따르게 됩니다.

정확한 사실관계를 알 경우 보다 상세한 답변이 가능합니다.

도움이 되었으면 합니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 한경태변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. A씨는 자신의 보증금을 전부 받을 때까지 집에 거주할 권리가 있습니다.

2. 보증금 반환과 명도는 동시이행 관계입니다.

3. 보통 전 임차인과 집주인 그리고 새 임차인이 협의를 통해 이사 시간을 조율합니다.

이상, 답변 드립니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 장주석 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 기존 임차인은 임대인에 대한 관계에서만 임대부동산 반환의무를 부담하므로 신규임차인이 명도요구를 할 권리는 원칙적으로 없습니다.

2. 임차인은 임대인으로부터 보증금을 반환할 때까지 임대부동산을 점유할 권리가 있습니다. 따라서 보증금 전액을 지급받기 전까지는 나갈 의무가 없습니다.

3. 신규임차인이 입주 지연으로 인해서 손해가 발생한다면 임대인에 대해서 손해배상청구를 할 수 있습니다. 다만 사회통념상 전세금을 입금한 즉시 입주를 하지 못하더라도 같은날 오후에는 집을 비워서 신규 임차인이 이사들어올 수 있는 상태를 제공했다면 임대인에게 임차인에 대한 손해배상의무가 인정되기는 어려울 것입니다(설사 임차인에게 이로 인한 손해가 발생하더라도 이는 특별 손해이므로 그러한 사정을 임대인이 알고 있었고, 임대인이 이를 용인할 만한 상황이었어야 할 것입니다).

Answer 4

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

아래 내용은 답변내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

1. 질문자님은 A에게 아무런 권리가 없습니다. 임대인에게 이를 욫어하셔야 합니다.

2. A는 임대인과 협의한 경우가 아니라면 임대차계약 만료시까지만 점유할 수 있습니다.

3. 잔금을 지급했음에도 임대차목적물을 인도하지 못하면 임대인에게 이로 인한 손해배상을 청구할 수 있습니다. 그러나 오후에 잔금을 지급하여 다음날에 인도하였다고 하여 유의미한 손해가 발생했다고 보기 어렵습니다.

Answer 5

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 신규 임차인은 목적물의 반환을 청구할 권리가 없습니다. 임대인이 이를 가지고 있습니다.

임대인은 동시이행으로 목적물의 반환과 보증금의 반환을 하여야 합니다.

2. 그렇습니다. 동시이행 관계에 있기 때문입니다.

3. 질문이 불분명합니다. 임대차 보증금의 반환과 목적물의 반환은 동시이행 관계에 있기 때문에 이전 임차인은

임대인이 보증금을 반환할때까지 목적물을 정당하게 점유할 수 있습니다.