부모님 명의 아파트 전세계약금 차용증관련

Question

안녕하세요

부모님 명의의 아파트에 전세로 들어가려 합니다.

특수관계의 경우 전세는 시세가에 30%까지 저렴하게 가능하다고 해서 2억 8천 정도 생각하고 있어요

제가 가진 돈인 8천이라 2억을 부모님께 빌리려고하는데....

부모님께서 제가 입주할 아파트 담보로 대출 2억을 받아서

저에게 빌려주시면 2억에 대해서 전세기간 내 원금을 갚는 조건으로 차용증을 쓰고

내용증명하려고합니다.

1. 2.17억 이하는 법정이자(4.6%) 를 납부하지 않아도 된다고 하는데 맞는지요?

2. 부모님께서 2억을 대출받아서 저에게 이체한 내역 (차용증) & 전세계약하면서 제가 전세금 2억 8천을 다시 부모님께 이체한내역 (전세계약서작성할예정)이 필요한가요?

3. 부모님께서 아파트 담보대출을 제가 납부한 전세계약금으로 바로 상환하여도

아무 문제가 없는지 궁금합니다.

4. 만약 1년에 1000만원씩 상환하며 4년을 산다고 해도 4천만원정도 원금상환이 가능한데..

제가 전세기간내 차용한 원금 2억을 모두 갚지 못하는 경우 어떻게 처리되는건가요?

전세보증금을 부모님께서 세입자인 저에게 돌려주셔야하는건데..

계약이 만기가 되었을 때 부모님이 전세보증금 2억 8전을 저에게 이체해주시고

전 그 금액으로 차용금 잔금을 갚으면 되는 건지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 전영혁 세무사입니다.

타인 간에 금전소비대차계약을 하고 원리금을 갚기로 하는 경우 세법에서는 둘 사이에 이자율 4.6%를 적용하여 이자를 지급하여야 합니다. 만약 이자를 지급하는 경우 이자소득세 27.5%(지방세 포함)를 원천징수를 해야 합니다. 하지만 2억1천7백39만1,304원 미만으로 금전을 차입하는 경우 연간 이자가 1천만원 미만이 되기 때문에 차입하셔도 무방합니다. 즉 1년간 이자 1천만원이하의 경우 증여세 과세 대상이 되지 않습니다. (217,391,304원 * 4.6% = 1천만원)

또한 실제 상환내역, 이자지급내역 등이 이체내역 등으로 증명되지 않아 사실관계를 증명할 수 없는 경우에는 세무서에서 증여로 보아 증여세를 과세할 수도 있으니 유의하셔야 하며 차용증 작성방법, 차용증 상 내용, 이자 및 원금의 상환방법 등의 그 기준은 별도로 가이드라인이 제시되지 않고 있고, 세무서의 재량과 실질에 따라 판단하는 것이기 때문에 명확하게 말씀드릴 순 없습니다.

Answer 2

안녕하세요. 백승호 세무사입니다.

특수관계인간의 금전대여거래는 원칙적으로 증여로 추정하게 되는 것이며, 2.17억 이하로 대여하는 경우에는 무이자로 거래하여도 저리대여에 따른 증여세는 부과되지 않습니다.