도와주세요 신혼집 전세계약 할려는데 이게 맞나요....?

Question

특정 주소는 블랭크처리 했습니다..

집이 너무 괜찮고 21년 8월에 완공된 500세대 정도의 아파트 입니다. 대부분 전세계약이 2년이라 지금 매물이 많이 나와서 1억 7천이라는 싼 가격에 신축, 시스템에어컨 3대, 21층, 역세권이라는 메리트에 가계약 100 걸고 왔습니다. 근린시설도 모든게 새겁니다. 청년버팀목대출로 계약할 생각입니다. 첨에 16층이 맘에들어 가계약 할려고 특약에 임대인,임차인 사정에 의해 대출이 안될경우 계약금 모두를 돌려받을수 있은 조항을 추가하자고 하니 집주인이 거절하여(청년버팀대출이 걸린답니다..) 첨부한 등기에 있는 같은라인 21층으로 잔금치를때 근저당말소하는 조건으로 1억7천에 100만원 가계약 했습니다!!!!! 사진 참고해주세요..

(참고로 16층은 등기부등본 을구에 아무 내역없이 깨끗했습니다...)

부동산 계약이 처음이라 나름 철두철미하게 공부하고 가서 대응했다 생각했고 중개사에게 귀찮을 정도로 질문도 많이 했는데 깨름칙 하네요....

채권최고액 217,300,000원은 정확히 무얼 뜻하는걸까요.....중개사한테 들어도 너무 불안해요..120%란 말만하고........담주 월욜 계약서 쓰기로 했는데 너무 불안해요 도와주세요..

Answer 1

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.

대출을 약 1.8억 받아서 집을 구입하면서 은행이 설정한 선순위 물권입니다.

잔금시에 말소하는 조건으로 했으니 질문자님께서 가장 선순위가 되는 것입니다.

찝찝할 거 전~~혀 없습니다. 저 정도면 아주 준수한 집입니다.

도움되셨다면 추천!! 꼭 부탁드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

채권최고액이란 쉽게 말씀드리면 그집의 대출금액이에요.

120%는 대출금액에 연체이자등을 포함하여 은행에서 실제 대출금액보다 10~20%높게 잡는거구요. 1번 선순위근저당말소조건이면 질문자님이 1순위가 되는것은 맞습니다만 보통 이런경우 계약기간이 끝나더라도 임대인이 보증금을 돌려줄 여력이없어 다음세입자를 못구하면 보증금을 돌려받지 못하는경우가 많고 전세보증보험을 가입하더라도 이사를 나간후에 보증보험신청이 가능하고 그절차들이 복잡하고 현실적으로 매우어려운점등을 고려할때 다른물건을 알아보시는것을 추천드립니다.

Answer 3

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

집주인이 해당주택을 담보로 대출을 했을 때 등기부에 근저당권 설정을 합니다. 이때 은행은 실제 대출금액이 아닌 채권최고액으로 설정합니다. 채권최고액은 보통 실제 대출금액의 120%로 하는데 이는 미래 물가상승률, 부동산가치 등을 생각해서 은행이 실제 대출금액보다 큰 금액을 설정합니다. 그래서 경매에 넘어가면 은행은 실제대출금이 아닌 채권최고액을 배당 받습니다.

전세집 구할 때 대출금(채권최고액)+총보증금(본인 보증금 포함) 이 주택매매금의 80%가 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다.

Answer 4

안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.

대출금액 외에 120% ~130%로 근저당권을 설정하는 이유는 채무자가 원금 및 이자를 연체할 것을 대비하기 위해 높게 책정합니다. 채무자 연체금액이 많아도 최고한도액까지 우선변제권이 있습니다.

계약서 작성하고 잔금일에 근저당권말소하고 은행에서 채무 반환 영수증과 말소비용 영수증 부동산 팩스로 전송 받아 확인하면 됩니다. 말소등기는 3일 ~5일 정도 소요되고요.