집주인 변경, 건물 경매, 집주인 파산시 임차인은??

Question

안녕하세요 현재 다음과 같은 상황에 처해있습니다.1. 2020년 11월 월세 입주 (보 1500 / 월 70) // 전입 신고 및 확정일자 받음2. 2022년 11월 암묵적 계약 연장3. 2023년 6월 집주인이 건물을 주택조합에 매각하여 주택조합으로 변경4. 계약서 따로 재작성하지 않고 월세금은 조합명의의 통장으로 납입5. 2023년 8월 집이 경매로 넘어간다고 하여 "권리신고 및 배당요구신청서" 법원제출6. 2023년 11월 15일 서울회생법원에서 집주인(조합대표)의 파산 선고 서류 및 채권신고하라는 통보 받음 //채권은 신고 예정입니다.7. 파산관재인으로 부터 월세를 기존에 내고있던 주택조합 명의의 통장으로 내라고 통보받음8. 대항력도 갖추었고 내 보증금 다 받는것도 100% 신뢰할 수 없으니 월세를 상계로 하겠다 요구9. 관재인은 그건 본인의 선택이나 월세가 밀리면 자기들(파산관재인)이 강제퇴거 요구를 할 수 있다고 이야기함.10. 보증금을 주면 나가겠다 했더니 보증금은 자기들이 주는게 아니다. 경매를 통해서 받아라. 라고 이야기를 했음. (이게 맞는건지...)위 상황에 대한 질문입니다...질문 1. 위 같은 상황일 시 대항력을 갖추고 있는 임차인이면 월세를 상계로 할 수 있다고 알고 있습니다. 이게 맞는건지 상계로 하려면 관재인과 합의가 있어야 하는건지 상계로 하겠다고 이야기만 하면 되는건지 궁금합니다.질문 2. 월세를 내지않아서 파산관재인으로 부터 강제 퇴거를 당했을 시, 보증금은 경매가 끝나야 받는건가요?? 파산재단에서 보증금을 지불하고 내보내야 하는것이 아닌지?? 궁금합니다.좀 두서없는 질문이긴 하지만연말정산에 세액공제를 포기하면서도 불안해서 월세를 상계로 하고자 합니다....작은돈이라면 작은돈이겠지만 저에게는 큰돈이라 문의 남겨봅니다..

유창효 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 월세를 보증금을 상계하는 것이 당연하게 되는 것은 아닙니다. 보통은 거주중에 경매가 진행되더라도 월세 납입의무는 그대로 이며, 다만 경매진행시 기존 임대인에게 월세 납입을 하지 않고 배당시에 미납월세를 배당금에서 차감하고 받게 됩니다. 2, 월세체납에 따라 계약해지 통보를 받더라도 보증금 반환과 주택인도가 동시이행관계인점을 고려하면 보증금 반환없이는 주택 인도 거부가 가능할것으로 보입니다. 그러므로 주택인도를 먼저하지 않아도 될것으로 보입니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다,

이상엽 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.질문 1: 월세를 상계로 할 수 있는지에 대해임차인이 보증금을 회수하기 위해 월세를 상계하는 것은 가능합니다. 하지만 이는 복잡한 문제이므로 전문가의 조언을 받는 것이 좋습니다.질문 2: 월세를 내지 않아서 강제 퇴거를 당했을 시, 보증금은 어떻게 되는지에 대해집주인이 파산하여 부동산이 경매 절차에 들어가면, 확정일자를 받은 임차인은 주택의 환가대금에서 후순위 권자나 그 밖의 채권자보다 우선적으로 보증금을 변제 받을 수 있습니다. 이를 별제권이라고 합니다. 따라서 보증금은 경매가 끝나야 받을 수 있습니다.