안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에ㅐ 답변드리겠습니다.
말씀해주신 상황은 혼인 전 1주택 보유자와 무주택자가 결혼 후 공동명의로 12억 이상 주택을 취득할 때 발생하는 취득세, 양도세, 보유세 영향에 대한 문제인데요.
현재 상황 요약여자분: 2022.04 A주택 1채 보유 (공시가 1억 내외, 재개발 지역 빌라)
남자분: 2023.06 B주택 1채 보유, 2025.06 실거주 후 매도 예정 (12억 이하 → 비과세 가능)
2025.07 C주택 12억 이상 매수 예정 → 공동명의 예정
여기서 혼인신고 시점에 따라 세금상 불리할 수도 있고 아닐 수도 있습니다
취득세 측면
혼인 전 :
여자 1주택, 남자 1주택 각자 별개로 간주
C주택 취득 시 각자 주택 수 기준으로 취득세 부과
12억 이상 고가주택은 주택 수 따라 1~12% 세율 차이 발생
혼인 전 취득하면 남자분은 무주택으로 1~3% 세율 , 여자분은 1주택자로 1~3% 세율 적용가능
혼인 후 :
부부 합산 주택 수로 계산
C주택 취득 시 여자는 1주택, 남자는 1주택 → 2주택자로 간주
취득세 중과세율 적용 가능성 있음
(다만 A주택 공시가 1억 내외라 취득세 중과 제외 주택 요건에 해당 가능)
결론은? 혼인 전 C주택을 각자 명의로 나눠서 취득하는 게 취득세상 유리할 확률이 큽니다.
양도세 측면
A주택 (재개발 빌라) 보유자는
추후 C주택 취득 후에도 1주택 비과세 요건 충족 여부, 다주택 중과 여부가 관건
혼인 전 C주택 취득하면 각자 주택 수 별개
혼인 후 취득하면 부부 합산 주택 수로 다주택자 중과 가능성
특히 고가주택 양도 시 (9억 초과분) 비과세, 장특공제율 적용 여부가 달라질 수 있음
혼인 전 취득하면 세금구조를 분리할 수 있어 더 유리한 구조 가능
보유세(종부세 포함) 측면
부부 합산 과세로 넘어가는지 여부
12억 이상 C주택은 종부세 과세 대상 가능성 높음
혼인 전 각각 나눠 취득하면 각자 별도 과세 → 혼인 후엔 부부 합산 기준으로 과세표준, 공제금액, 세율 달라짐
결론적으로 보유세도 혼인 전 취득이 유리할 가능성 높습니다. 참고하세요!