신탁 등기 부동산 임대차 계약 질문
문의내용은 신탁 부동산 임대차 (월세) 계약에 대해서입니다.
현재 신탁 부동산의 위치는 개봉역(서울) 입니다.
임대차 계약금은 5500/85 입니다.
현재 신탁원부를 뽑아서 확인을 하였습니다.
10조와 11조내용에 위탁자가 임대차계약을 진행해도 된다는 조항이있어서
위탁자와 계약하고 위탁자의 계좌에 넣을예정입니다.
그리고 22조에 신탁부동산 처분에 관한 조항이있습니다.
1. 각종 세금
2. 신탁등기전 소액 임차인
3. 신탁등기전 임차인
4. 2항과 3항에 포함되지않는 대항력이 있는 임차인
5. 우선수익자의 피담보채권
4항이 저의 경우입니다.신탁등기전 임차인은 없습니다.
위와같이 2가지의 사항이 있고 추가적으로 계약할때
임대차 동의 요청서를 작성하여
신탁재산 정산순서 상 임대차 보증금이 우선수익권보다 선순위로 정산됨을 확인하고 동의함
이라는 조항을 넣을 예정입니다.
위와 같이 해도 신탁부동산이 공매로 넘어갔을때 제가 보증금을 받지 못 할수가 있을까요??
여기저기 찾다보니 22조에 우선수익자의 피담보채권이 5번째여도 잘 이해는 안되지만 은행이 무조건 적으로 1순위여서
임대차보증금 우선 정산이여도 은행에게 돈이가서 저는 못받을 확률이 있다고 들어서 문의합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
신탁된 부동산의 경우 수탁자와 수선수익자의 동의를 얻어 계약을 할 경우 대항력과 우선변제권을 부여받게 되지만, 문제는 해당 동의에 보증금 반환채권까지 동의한 경우에 해당합니다. 만약 임대차는 동의하나, 보증금 반환채권은 수탁자와 우선수익자가 책임지지 않고, 위탁자에게만 청구할수있다는 조건하에 계약을 체결하면 사실상 질문처럼 임차인은 대항력은 없다고 볼수 있기 때문입니다. 그러므로 중개사가 있는 만큼 해당 부분 동의까지 확인하고 계약을 체결하여야 합니다.
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