신탁등기 되어있는 다세대주택 임대차 계약(신탁회사 동의서) 관련입니다.

Question

현재 가계약금을 넣어둔 상태이고

계약서를 작성하면 임대인이 신탁을 말소 신청해서 소유권을 가져오고

바뀐 등기를 확인 후 잔금을 지급하면 당일에 근저당 말소를 신청하는 방식으로 계약하자고 합니다.

그런데 계약서를 작성할 당시에는 신탁회사가 소유권을 가지고 있는데

계약은 임대인하고 하게되고 제가 신탁회사의 동의서를 요구했더니 처음엔 준다고하다가 갑자기 오전에 계약하면 오후에 말소 신청할거라 동의서가 따로 필요없을거라고 합니다.

이러한 경우에 신탁원부상에 어떤 말이 있으면 동의서가 없이 가능한건가요? 임대인이 신탁회사에 사전에 동의를 받아야한다는 문구는 있던데

사전에 받은 동의를 제가 확인하고 계약해야하는거 아닌가요

그리고 hug보증보험 가입불가시 계약파기 조건이 있는데 신탁회사 소유시점에 임대인이랑 계약을 해도 보증보험 가입에 문제가 없을까요?

동의서 여부가 가장 궁금합니다..

Answer 1

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다. 신탁등기 주택의 임대차 계약은 보증금 회수와 직결되므로 매우 신중한 접근이 필요합니다.

1. 신탁회사 동의서 필수 여부 및 신탁원부 확인

신탁원부에 '우선수익자 및 수탁자의 사전 서면 동의 없는 임대차는 불가하다'는 내용이 있다면, 임대인의 말과 관계없이 동의서는 반드시 필요합니다. 동의서 없이 체결한 임대차는 대항력을 갖추기 어렵고, 신탁회사로부터 명도 요구를 받을 위험이 큽니다. 계약 전 신탁원부를 열람하여 임대 권한이 누구에게 있는지 반드시 확인해야 합니다.

2. HUG 보증보험 가입 가능성

신탁등기 상태에서는 원칙적으로 HUG 보증보험 가입이 불가합니다. 잔금 지급과 동시에 신탁 말소 및 소유권 이전이 이루어지더라도, 등기부등본상 소유권이 완전히 임대인으로 이전된 후가 아니면 가입 신청 자체가 어렵습니다. 따라서 현재 상황에서 계약을 진행하면 보증보험 가입 요건을 충족하지 못할 가능성이 매우 높습니다.

대응책 제언

첫째, 내용증명 발송을 통해 신탁 말소 및 소유권 이전이 완벽히 등기된 이후 계약을 체결하거나, 동의서 발급 없이는 계약을 진행할 수 없음을 명확히 전달해야 합니다. 둘째, 특약사항 기재로 '잔금 지급 시점까지 소유권 이전 및 신탁 말소가 되지 않거나 보증보험 가입 불가 시 계약을 무효로 하고 위약금 없이 가계약금을 반환한다'는 내용을 공증받는 것을 권고합니다. 셋째, 위험 분산을 위해 소유권 이전이 완료되기 전까지는 계약서 작성을 보류하는 것이 가장 안전해 보입니다. 임대인이 동의서를 거부한다면 계약을 파기하는 것이 손실을 최소화하는 방법이 될 것입니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

실제로 신탁등기 말소를 진행한다면 계약 진행이나 보증보험 가입이 문제가 되진 않을 것이나 위와 같다면 신탁원부를 먼저 확인해보시고 임대인이 임대권한이 있는지 그게 아니라도 임대인이 실제로 신탁등기를 말소하고자 하는지 확인해보고 계약을 진행하는 것이 맞습니다.

이상입니다.