단독주택인데 호별구분지어 전입 및 확정일자 가능한지 알고싶습니다.(질문 정리)

Question

월세로 입주를 검토 중입니다.

해당 건물은 건축물대장상 주용도가 ‘단독주택’이며,
지하 1층 ~ 지상 2층까지 전부 단독주택으로 되어 있고
다가구주택이나 공동주택으로는 구분되어 있지 않습니다.

다만 실제 사용은 각 층을 나누어
101호, 102호, 201호, 202호 등으로 호수를 구분하여
여러 세입자가 거주하는 형태로 보입니다.

이와 관련하여 아래 사항이 궁금합니다.

• 이러한 단독주택 구조에서
  호수(101호 등) 기준으로 전입신고가 가능한지

• 전입신고 시 호별로 각각 독립된 세대주로 인정되는지
  (한 세대에 세대원으로 편입되는 것이 아닌지)

• 해당 구조에서도 확정일자를 정상적으로 받아
  임대차보호법상 대항력 및 우선변제권이 인정되는지

부동산 중개사 측에서는 전입신고 및 확정일자 모두 가능하다고 안내받았으나,
정확한 법적/행정적 기준이 궁금하여 문의드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

건축물대장상 단독주택으로 등재된 경우, 물리적 구분과 관계없이 원칙적으로는 하나의 건물 전체를 하나의 주택으로 봅니다. 따라서 전입신고 시 건물 내 호수를 기재하더라도 주소지상 해당 지번 내에서 세대원으로 편입되거나, 별도의 독립된 세대주로 인정받지 못할 가능성이 있습니다.

임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 확보하기 위해서는 전입신고 시 건축물대장에 기재된 정확한 지번과 호수를 기재하는 것이 필수적입니다. 다만, 다가구주택이 아닌 순수 단독주택으로 등록된 경우 행정청에 따라 호수 기재를 제한하거나 반려할 수도 있습니다.

안전한 계약을 위해서는 임대차 계약서 작성 시 건축물대장상 등록된 주소 체계를 확인하시고, 관할 주민센터에 해당 주소지로 전입신고가 가능한지 사전 확인하시는 것이 가장 확실할 것으로 보입니다. 만약 호수 구분이 불분명하다면 대항력 취득에 위험이 따를 수 있으니 주의하시기 바랍니다.

감사합니다.