2억 융자있는 전세집 계약해도 괜찮을까요?

Question

전세 4억 5천에 나온 집이 있는데, 2억 남기는 조건인 집입니다.

전세 시세는 4.5~6.5이고 매매는 8억대입니다.

1. 약 1억 정도 은행대출 받아서 들어가야 하는데 융자있는 집 대출 나오는 데 문제없을까요?

2. 보증보험 가입하면 더 안전할까요?

3. 감액등기하면 된다고 부동산 쪽에선 그러는데.. 정학히 감액등기가 뭔지 잘 모릅니다

이해하기 쉽게 설명 부탁드려요.

4. 이런 상황이면 보증보험 가입가능 시, 안전한걸까요??

위험할 것 같다라는 지인 얘기에.. 뭐가 맞는지 모르겠습니다.

부동산에 경험과 지식 많으신 분 답변 부탁드립니다ㅠㅠ

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

통상적으로 선순위 근저당권이 있는 물건은 피하시는게 좋고 설사 계약을 한다고 하더라도 선순위 근저당권 말소 조건으로 해야 합니다. 또한 확정일자 + 전입신고 는 기본적으로 해야 우선변제권 및 대항력을 취득을 할 수 있고 전세보증보험 가입이 가능할 경우는 크게 걱정을 하지 않으셔도 되나 위 처럼 선순위가 있을 경우 보증보험 가입에 어려움이 있을 수 있다고 보여 집니다. 보증보험 가입이 된다면 계약을 해도 괜찮다고 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 후순위 임차권으로 보이는데 , 이런 경우 전세대출시 문제가 될수 있습니다. 보통 전세계약에서 후순위 임차인으 경우 1금융권내에서는 전세대출제한이 되거나 심사자체가 매우 까다롭게 이루어지기 때문입니다. 물론 원칙상 후순위임차인이라도 대출에는 문제는 없겠으나, 원하시는 금융사를 선택하기 어려울수 있다는점과 이자율부분에서 불리할수 있습니다.

2. 보증보험도 대출처럼 가입은 가능하나 특정요건에 해당이 되어야 하고 해당 매매가 8억이라면, kb시세등이 이보다 낮을 경우에 선순위근저당+보증금이 6.5억이므로 대략 80%을 넘을 것으로 보이기에 보증기관에 따라 거절사유에 해당할수는 있습니다. 정확한건 보증보험을 통해 문의를 해보셔야 할듯 보입니다.

3. 질문에서 말하는 감액등기라는 건 사실상 선순위 근저당의 채권최고액을 현재남은 금액단위로 맞추어 낮추는 것을 의미합니다. 이렇게 하면 2번에서 말한 시세대비 80%가 낮아지기에 가입자체는 용이해질수 있습니다. 문제는 중개사가 감액등기를 이야기하였다면 보증보험 가입이 어려울수 있다는 여지가 있는 것이고, 임대인입장에서 근저당을 남겨둔채 전세세입자를 받는 것 자체가 자금적인상황이 좋지 않다 의미로 해석이 됩니다. 꼭 계약을 하셔야 할 만큼 해당주택이 마음에 드는게 아니라면 선순위 근저당 말소조건으로 변경 후 이후 임대인이 후순위 대출을 받는 조건으로 변경 또는 계약자체를 다시 고려해보시는게 맞을듯 보입니다 .

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Answer 3

전세 4억 5천에 나온 집이 있는데, 2억 남기는 조건인 집입니다.

전세 시세는 4.5~6.5이고 매매는 8억대입니다.

1. 약 1억 정도 은행대출 받아서 들어가야 하는데 융자있는 집 대출 나오는 데 문제없을까요?

==> 통상 1금융권은 선순위 근저당이 있는 경우 대출이 불가합니다

2. 보증보험 가입하면 더 안전할까요?

==> 보증보험 가입도 거절될 수도 있는 만큼 이를 참고하시기 바랍니다

3. 감액등기하면 된다고 부동산 쪽에선 그러는데.. 정학히 감액등기가 뭔지 잘 모릅니다

이해하기 쉽게 설명 부탁드려요.

==> 감액등기는 채권 최고액을 등기 변경으로 작은 금액으로 바꾸는 것을 의미합니다.

4. 이런 상황이면 보증보험 가입가능 시, 안전한걸까요??

==> 보증보험 가입이 불가할 수도 있는 만큼 사전에 확인이 필요합니다

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

대출이 많으면 전세보증보험에 가입이 안될수도 있습니다

부동산에서 감액등기를 하면 된다고 하는것은 어느정도 대출을 갚고 갚은 만큼 감액등기를 하면 전세보증보험에 가입할수 있다는 얘기 같습니다

만약 전세보증보험에 가입이 안되면 즉시 계약금 반환한다는 특약을 걸고 계약을 하시기 바랍니다

부동산에 그런부분을 짚어서 협의를 하시기 바랍니다

감액등기를 안해주거나 대출이 많을때는 다른집을 선택하시는게 좋습니다

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. 네 문제 없을 듯 보입니다.

2.네 보증보험들면 안전합니다.

3. 감액등기는 근저당 등기를 감액하여 등기하는 것을 말합니다.

4. 네 보증보험 들면 안전합니다.

감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 공인중개사입니다.

융자 2억있는 전세도 전세보증보험 가입만 가능하면 안전성이 크게 높아집니다.

감액 등기는 선순위 근저당을 전세보증금 이하로 줄여 전세권 보호 순위를 보호하는 절차입니다.

보증보험 가입 가능 여부가 핵심이며 가능하다면 위험도는 낮은 편입니다.