아파텔은 토지거래허가구역이나 조정대상지역 등 규제에 묶이지 않나요?

Question

아파텔이라고 아파트 단지에 일부 동을 아파트와 비슷한 주거용 오피스텔인 아파텔로 만든 경우가 있잖아요. 근데 코로나 시기에는 이 아파텔이 아파트보다 더 비싼적도 있었다고 하더군요.

아파트 대비해서 대출도 잘 나오고 규제 영향도 있다는데 아파텔은 토지거래허가구역이나 조정대상지역 등 규제에 묶이지 않나요?

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

아파텔은 주택법상 준주택이고 건축법상 업무시설로 분류되므로 토지거래허가구역이라도 실거주 의무가 없고 청약시 주택수에 잡히지 않는 등의 장점이 있어서 최근 인기가 높아지고 있는 상황입니다. 또한 규제지역의 아파트는 LTV40% 등이 적용되지만 오피스텔은 업무시설로 간주되어 상가담보대출 형태로 자금 조달이 가능합니다. 하지만 전입신고를 하고 실거주를 하게되면 주택으로 구분되어 세금부과시 주택수에 포함되어 다주택자가 될 수 있고 양도세 부과시 다주택 중과가 될 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

아파텔은 토지거래허가구역 규제에서 대부분 벗어나 있습니다.

2025년 10월 15일 대책 이후 서울 전역 및 경기 12곳이 토지거래허가구역으로 되면서 아파트는 허가 대상, 아파텔처럼 상가, 업무시설로 되어 있으면 허가대상이 아님이 원칙입니다.

감사합니다.

Answer 3

아파텔이라고 아파트 단지에 일부 동을 아파트와 비슷한 주거용 오피스텔인 아파텔로 만든 경우가 있잖아요. 근데 코로나 시기에는 이 아파텔이 아파트보다 더 비싼적도 있었다고 하더군요.

아파트 대비해서 대출도 잘 나오고 규제 영향도 있다는데 아파텔은 토지거래허가구역이나 조정대상지역 등 규제에 묶이지 않나요?

==> 아파텔은 통상 아파트 형식을 갖춘 오피스텔이라고 할 수 있습니다. 이러한 내용은 건축물 관리대장을 검토해야 합니다. 오피스텔인 경우 토지거래허가대상이 되지 않습니다

Answer 4

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

10.15일 정부의 부동산 대책의 일환으로 서울 및 수도권 전역에 토지거래허가구역으로 지정이 되었는데 그 대상은 아파트 및 동일 단지 내 아파트가 1개 동이상 포함된 연립 및 다세대 주택에 한해서 규제를 받게 됩니다.

따라서 아파텔 처럼 주상복합건물의 경우 이번 토지거래허가제에서 규제 대상이 아닙니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

아파텔은 법적으로는 오피스텔(업무시설)입니다

외형·평면은 아파트와 거의 같아도 주택법상 주택은 아닙니다

이 차이 때문에 규제 적용이 갈립니다

오피스텔은 주택이 아니기 때문에

아파트는 허가 대상인데, 아파텔은 제외되는 경우가 많습니다

그래서 강남·잠실 등 허가구역에서도

아파텔은 실거주 의무 없이 매매가 가능했던 사례가 많았습니다

다만 지자체가 매우 넓게 지정하거나 토지 지분 기준으로 허가를 요구하는 특이 사례에서는 예외가 있을 수 있으나 일반적인 실무에서는 아파텔은 토지거래허가 규제 회피 수단으로 인식되어 왔습니다

Answer 6

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

아파텔은 오피스텔과 동일하게 취급이 되어 비주택으로 분류가 되어 토허구역과 조정지역의 규제를 대부분 피할 수 있으며 대출도 잘 나오지만 수요 과열로 인한 가격 프리미엄에는 주의가 필요하다 보시면 됩니다