빌라 전세계약 연장 관련 문의드립니다.

Question

안녕하세요. 빌라 전세계약 연장에 관하여 문의드립니다.(상황)- 20년 5월 계약하여 이번 22년 5월 계약 만료되는 상황- 지난 22년 3월 경 집주인이 먼저 전화가 와서 전세를 연장할 의향이 있는지 물었고, 2년 더 살고 싶다고 답하였음. 그리고 집주인은 5%를 올릴 생각도 있고, 집을 매도할 생각도 있고 고민이라 배우자랑 상의 후 확실히 정해지면 다시 연락 주겠다고 하고 통화 종료.- 그리고 현재 계약 종료까지 1달도 남지 않은 상황에 집주인 연락을 받았고, "증액 없이 1년 연장"을 제시함.- 저는 그 의미가 "1년 증액 없이 연장 후 남은 1년을 5% 증액" 한다는 의미인지, "1년 뒤 계약을 종료하고 나가 달라" 라는 의미인지 물었으며, 집주인은 "현재 정확히 답해주기는 어려우며, 1년 단위로 계약을 연장하고 싶다고 함"(질문)1. 임대차3법 시행 전에 계약 된 내용입니다. 임대차3법 이전에 계약 된 내용도 증액 5% 상한선 적용, 그리고 전세계약갱신청구권을 사용할 수 있나요?2. 전세계약갱신청구권은 1회에 한하여 2년 연장을 보장해주는 조항으로 알고 있습니다. 만약 1년 증액 없이 연장을 하였다면, 그 뒤에 남은 1년도 보장 받고 거주 가능한가요? 아니면 이미 1년으로 전세계약갱신청구권을 사용한 것으로 간주되어 나가야 하나요?3. 현재 전세 보증금은 공시지가의 150%를 넘는 금액이라 '전세보증보험'을 들 수 없는 상황입니다. 즉, 개인적으로 생각했을 때는 보증료가 비싸다고 생각이 들며, 거기에 5% 증액을 한다면 더 부담이 가는 상황입니다. 자료를 찾아보니 5% 이내 증액을 요구 시 타당하지 않다 생각이 되면 임차인이 증액을 거부할 수 있다는 내용을 봤습니다. 제가 공시지가를 토대로 전세보증금이 비싸며, 5%증액은 수용할 수 없다고 의견을 제시해도 타당성이 인정될까요? 아니면 원래 빌라는 공시지가의 150%를 넘기는 경우가 일반적인가요?4. 현재 저는 2년 뒤에 타지로 이사 예정이라 1년 단위로 계약 후, 만약 1년 뒤 연장이 불가 시 난감한 상황에 높이게 됩니다. (1년 단위 다른 전세를 구하기도 어려울 뿐더러, 현재 저금리 대출을 받고 있는데, 이 또한 이번이 마지막이기 때문입니다.) 즉, 제가 2년 연장을 요구 시 현 상황에서 집주인이 거부할 수 있는 상황이 있을 수 있나요? 혹은 계약 종료까지 1달도 남지 않은 시점인데, 이 시점에 집주인이 실거주 목적으로 나가라고 할 수 있나요?5. 만약 2년을 연장 후 중간에 집주인이 집을 매도하게 될 시 임차인으로서 주의해야 할 사항이 있을까요?6. 마지막으로 저는 증액 없이 2년 연장을 요구하고 싶습니다. 현 상황에서 가장 현명한 대처 방법은 무엇일까요? 답변 주시면 바로 채택드리겠습니다. 감사합니다.

고경훈 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.1. 임대차3법 시행 전에 계약 된 내용입니다. 임대차3법 이전에 계약 된 내용도 증액 5% 상한선 적용, 그리고 전세계약갱신청구권을 사용할 수 있나요?==> 가능합니다.2. 전세계약갱신청구권은 1회에 한하여 2년 연장을 보장해주는 조항으로 알고 있습니다. 만약 1년 증액 없이 연장을 하였다면, 그 뒤에 남은 1년도 보장 받고 거주 가능한가요? 아니면 이미 1년으로 전세계약갱신청구권을 사용한 것으로 간주되어 나가야 하나요?==> 임차인의 선택에 따라 최대 2년까지 거주를 주장할 수가 있습니다.3. 현재 전세 보증금은 공시지가의 150%를 넘는 금액이라 '전세보증보험'을 들 수 없는 상황입니다. 즉, 개인적으로 생각했을 때는 보증료가 비싸다고 생각이 들며, 거기에 5% 증액을 한다면 더 부담이 가는 상황입니다. 자료를 찾아보니 5% 이내 증액을 요구 시 타당하지 않다 생각이 되면 임차인이 증액을 거부할 수 있다는 내용을 봤습니다. 제가 공시지가를 토대로 전세보증금이 비싸며, 5%증액은 수용할 수 없다고 의견을 제시해도 타당성이 인정될까요? 아니면 원래 빌라는 공시지가의 150%를 넘기는 경우가 일반적인가요?==> 타당성을 인정받을 수  있습니다. 그러나 빌라인 경우 공시지가의 150%를 넘어 매매가격과 전세가격이 유사한 사례가 많이 있는 실정입니다.4. 현재 저는 2년 뒤에 타지로 이사 예정이라 1년 단위로 계약 후, 만약 1년 뒤 연장이 불가 시 난감한 상황에 높이게 됩니다. (1년 단위 다른 전세를 구하기도 어려울 뿐더러, 현재 저금리 대출을 받고 있는데, 이 또한 이번이 마지막이기 때문입니다.) 즉, 제가 2년 연장을 요구 시 현 상황에서 집주인이 거부할 수 있는 상황이 있을 수 있나요? 혹은 계약 종료까지 1달도 남지 않은 시점인데, 이 시점에 집주인이 실거주 목적으로 나가라고 할 수 있나요?==> 임대인이 거부는 주임법에 따라 불가합니다.5. 만약 2년을 연장 후 중간에 집주인이 집을 매도하게 될 시 임차인으로서 주의해야 할 사항이 있을까요?==> 보증보험 또는 보증금 대출을 받은 경우에는 은행 지침에 따라 새로운 소유자와 계약을 체결한 후 계약서를 제출해야 합니다.6. 마지막으로 저는 증액 없이 2년 연장을 요구하고 싶습니다. 현 상황에서 가장 현명한 대처 방법은 무엇일까요?==> 임대인을 설득하여 해결하시는 수 밖에 없어 보입니다.

고나연 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 고나연 공인중개사입니다.질문)1. 임대차3법 시행 전에 계약 된 내용입니다. 임대차3법 이전에 계약 된 내용도 증액 5% 상한선 적용, 그리고 전세계약갱신청구권을 사용할 수 있나요?답. 계약갱신청구권을 사용한 1년인지 계약갱신청구권을 미사용한 1년인지 잘문의를 해보세요.계약갱신청구권사용이던, 미사용이던, 집주인이 들어온다면 의미는 없습니다.2. 전세계약갱신청구권은 1회에 한하여 2년 연장을 보장해주는 조항으로 알고 있습니다. 만약 1년 증액 없이 연장을 하였다면, 그 뒤에 남은 1년도 보장 받고 거주 가능한가요? 아니면 이미 1년으로 전세계약갱신청구권을 사용한 것으로 간주되어 나가야 하나요?답. 계약갱신청구권은 2년 연장해주는 것에 집주인이 거주한다면 거절사유에 해당됩니다.3 총평 답: 집주인이 1년계약을 요구하였다면 그냥 하세요. 1년계약은 임차인에게 유리합니다.1년 계약은...임차인의 유리한 판단에 따라 1년을 주장하실수있구요, 1년계약이라 할지라도임대차보호법상 2년을 주장하실수가 있습니다. 집주인이 들어온다고 하여도 ..2년을 주장하실수 있어요제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.임대인이. 1년 계약이라고 할지라도, 1년계약만을 주장할수 없습니다. 임차인은 1년계약주장도, 2년계약주장도 가능합니다복잡하게 계약갱신청구권이니 뭐니 물어보시지 마시고 증액없이 1년계약에 응하심이 바람직해보이네요.추가로 1년계약을 했는데 임차인은 2년주장을 하실수가 있다고 답변드렸잖아요. 그 중간에 매매가 되어 매도가 되었다고 하였더라도................질문자님은..약속된 2년까지 법적으로 아무런 문제없이 사실수 있습니다.귀하의 고민사항이 잘해결되시길 바랍니다.