곧 월세날인데 B와 C중에 누구에게 부쳐야 하는지
< 사실관계 >
현재 월세 거주중에 계약기간이 한참 남았는데 대항력을 갖춘 세입자입니다.
저는 A (전 소유자)와 계약을 하였습니다. A는 말도 없이 건물을 팔아버렸고,"나가달라는 말"만 하는 중입니다. 후에 이야기를 들어보니 이 자리에 건물을 헐고 주상복합 아파트를 건설한다고 들었고 세입자들을 내쫓는 중입니다.
저는 계약기간이 한참 남고, 나갈 생각이 없습니다.
그러던 와중에 우연히 제가 등기를 떼어보니
등기상 순위번호 3. 소유권 이전등기(등기목적)가 21년 4월 5일 주식회사 B로 되어있었고.
(등기원인은 20년 9월 4일 A가 주식회사 B에게 매매, 등기접수날이 21년 4월 5일) + 어제까지 신청사건 처리 중이었습니다.
오늘 다시 등기를 떼어보니 "신청사건 처리 중" 문구는 없어졌고
등기상 순위번호 4. 소유권 이전(등기목적)가 21년 4월 5일 되어 있고 수탁자 C 주식회사라고 생겼습니다. (등기원인은 21년 4월 2일 신탁)
위탁자는 주식회사 B 이고 수탁자는 주식회사 C 입니다.
세입자들에게 어떤 말도 없이 등기 소유권이 변경되었고요. 아무도 연락이 되지 않는 중이에요
지금 며칠 뒤 월세를 부쳐야 하는 상황인데요. 이전 질문에 대한 변호사님 답변으로 아침까지 B에게 부치면 되겠다고 생각(신청사건 처리중 에)했었는데 신탁받은 C가 갑자기 나타나서 곧 월세날인데 누구한테 부쳐야 하는지 모르겠에요;;
잘못 부쳤다가는 후에 월세 미입금을 이유로 명도소송이 걸릴 수 있을 거 같은데요
※ 이런 경우 월세를 변제공탁으로 B, C 중에 누구에게 부치는 게 맞나요?
<신탁원부의 본계약 임대차 내용>
제8조 [신탁부동산의 소유권 이전 및 신탁등기]
① 위탁자는 신탁계약 체결 후 지체 없이 신탁부동산의 소유권을 수탁자에게 이전하고 이 신탁내용을 공시하기 위하여 신탁등기에 필요한 제반서류를 수탁자에게 제공하여야 한다.
제10조[임대차 등]
① 위탁자는 신탁계약 이전의 임차인과 위탁자간 임대차계약의 임대인 명의를 수탁자로 갱신하는 등 임대차계약을 변경하는 데 협조하여야 한다.
② 제1항의 임대차 변경계약이 있은 후에도 임대보증금 외에 임차인이 위탁자에게 지급하는 월 임료가 있는 때에는 그 임료는 위탁자가 계속 수납하며 신탁기간 중 임대차계약이 종료되거나 중도에 해지하는 경우의 임대차보증금 반환채무는 위탁자가 부담한다.
③ 신탁기간 중 임대차 계약기간 만료 도래 또는 임대차계약을 해지하는 경우 이에 따른 임대차보증금 등 반환채무는 위탁자가 부담하며, 새로운 임대차계약은 수탁자 명의로 행한다.
< 신탁원부 특약사항 임대차 내용 >
제3조 [신탁부동산의 관리]
수탁자는 등기부등본상의 소유권관리와 우선수익자의 요청에 따른 처분업무 등을 수행하며, 이외 신탁부동산의 현실적 점유, 유지관리, 임대업무 등실질적 관리는 위탁자 또는 수익자가 처리키로 한다.
제7조[임대차업무]
③ 신탁계약 체결 이전 또는 이후에 이루어진 임대차계약에 기인한 임대차보증금 반환채무(기타 이와 관련하여 발생하는 모든 채무)는 수탁자가 문서에 의하여 명시적인 반환의사표시를 한 것을 제외하고, 신탁기간 중 또는 이후에도 위탁자(명칭 여하에도 불구하고 실제 임대인의 지위에 있던 자를 말한다)가 부담한다.
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.아래 내용은 답변내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
신탁내용과 무관하게 대외적으로 소유권자는 C입니다. 주택읻대차보호법 제3조 제4항에서는 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 간주하고 있기 때문에, C에게 납부를 하시면 됩니다.
질문자님의 경우, 차임연체를 사유로 한 명도소송을 우려한 것으로 보이는바, 이에 대한 원할한 해결을 위해 A에게 소유권이전사항을 확인했다는 사실, 주임법상 임대인지위승계에 따라 C를 임대인으로 보아 납부를 한다는 사실 고지하시면 되겠습니다.