전세입자가 퇴거신청을 안했는데요,
1.
보증금을 덜 받아서 퇴거신청을 안했습니다
이사는 이미 나갔는데, 임차권을 걸 수도 있나요?
2.
저는 전입,확정일자는 받았는데
기존세입자가 퇴거를 하지 않았다면 대항력이 없는건가요?
3.
후에 전세입자가ㅐ 퇴거를 하게 되면
제가 확정일자 받은 날짜대로 대항력이 생기는건가요
아니면 전세입자 퇴거 일로부터 생기는 건가요
4.
제가 거주중인 상태에서 임차권을 걸면
저에겐 어떤 불이익이 있나요
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론
질의 사안에서는 기존 임차인의 퇴거 미신청이 새로운 임차인의 대항력 발생 시점과 우선순위에 직접적으로 영향을 주며, 임차권등기명령 가능 여부와 효력도 기존 임차인의 점유 여부에 따라 달라집니다. 새로운 임차인의 대항력은 전입과 점유가 충족된 시점부터 발생하고, 기존 임차인의 임차권등기명령이 설정되면 우선순위에서 불리해질 수 있습니다.법리 검토
임차권등기명령은 인도를 완료했음에도 보증금을 반환받지 못한 임차인이 신청할 수 있으므로 기존 임차인은 실제로 이사하여 점유를 상실했다면 신청이 가능합니다. 다만 기존 임차인이 점유를 유지한 상태라면 요건을 충족하지 못할 수 있습니다. 새로운 임차인은 전입과 실제 점유가 갖춰졌다면 기존 임차인의 퇴거신청 여부와 무관하게 대항력은 발생합니다. 다만 기존 임차인의 임차권등기가 설정되는 경우 우선순위는 등기 순서에 따르게 됩니다.절차 및 대응 전략
새로운 임차인의 대항력은 전입신고와 점유가 결합된 시점에 발생하므로 기존 임차인의 퇴거 시점과는 무관합니다. 다만 기존 임차인이 임차권등기를 하게 되면 당해 등기는 배당요구의 기능을 갖고 우선순위 판단에 영향을 주므로 전세보증금 회수에 위험이 생길 수 있습니다. 따라서 기존 임차인의 실제 점유 여부, 계약 종료 여부, 보증금 반환 분쟁 상황을 먼저 확인한 뒤 임대인에게 기존 임차인의 보증금 정산과 퇴거확정 절차를 명확히 요구하는 것이 필요합니다.추가 조치
새로운 임차인 거주 중에 기존 임차인이 임차권등기를 하더라도 직접적인 거주 제한은 없으나 보증금 회수 시 우선순위가 불리해지는 위험이 존재합니다. 등기부에 임차권이 추가되면 추후 경매 시 배당순위에서 밀릴 수 있어 이를 사전에 임대인에게 해소할 의무를 요구하는 것이 실무적으로 필수입니다. 필요한 경우 계약해제 또는 손해배상 청구도 검토할 수 있습니다.