공동명의 전세를 얻고 와이프만 전입신고할 경우 리스크 없을까요?
8억짜리 전세를 공동명의로 (제가 7억, 와이프가 1억) 계약하려고 합니다.
전입신고를 해야하는데, 와이프만 바로 전입 신고를 하고 저는 2개월 후에 전입신고를 하려고 합니다.
(지금 사는 집 전세가 2달 후에 빠져서, 제 주민등록을 지금 사는 집에 2달 남겨놓아야 해서요)
1) 새로운 전세집에 공동명의로 전세를 얻고
확정일자+전입신고를 (와이프는 바로, 저는 2달 후) 완료한 상태에서
나중에 경매 등의 큰 문제가 생겼을 때, 공동명의라서 불이익을 보는 경우가 있을까요?
예를 들어 와이프가 초기 전입신고를 했고, 와이프 돈은 1억만 투입된 것이기 때문에
1억만 경매 우선순위를 보장받고, 저는 2달 후 전입신고했기 때문에 후순위가 된다던지...등등
그리고
2) 확정일자 + 전입신고 이외에 제가 할 수 있는 것이 있을까요?
전세보증보험은 7억까지 자격이 된다고 들은 것 같은데, 제가 구하는 전세집은 8억이라 가능한건지 궁금합니다.
3) 위에서처럼 2명 공동명의 중, 1명이 전입신고를 한 상태에서도 대항력이 있나요?
4) 공동명의 전세금의 비율이 1억:7억 이렇게 구성해도 대항력 등에서 문제될게 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1)특별히 대항력과 우선변제권에는 확보에는 문제가 없고, 그에 따라 경매시 우선순위등에도 문제가 없습니다.
2) 보증보험 가입이 어렵다면 전세권 등기등을 하시는게 나을수 있습니다.
3) 네 있습니다.
4) 대항력등에는 문제가 없습니다.
답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다 .
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
1 공동명의 전세 계약에서 나중에 경매 등의 문제가 생겼을 때 불이익을 보는 경우
공동명의 전세 계약에서 원칙적으로는 공동명의자 모두가 전입신고를 해야 합니다. 그러나 전세 보증금은 각자의 지분 표시가 되어 있지 않은 불가분채권에 해당하므로, 공동명의자 중 한 사람이라도 전입신고가 되어 있다면 공동명의인에게도 대항력과 우선변제권의 효력이 발생합니다. 따라서 와이프가 먼저 전입신고를 하고, 나중에 경매 등의 문제가 생겼을 때, 와이프는 1억의 경매 우선순위를 보장받을 수 있습니다.
2 확정일자 + 전입신고 이외에 할 수 있는 것
전세보증보험에 가입하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 이 경우, 주택 인도 및 전입신고가 완료되어 있어야 하며, 보증 대상 주택의 건물과 토지는 모두 동일 임대인 소유여야 합니다.
3 전세보증보험 자격
전세보증보험은 보증대상 주택이 경매신청, 압류, 가압류, 가처분 및 가등기 등이 없어야만 가능하며, 전입세대 열람내역에 타 세대의 전입 내역이 없어야 합니다. 전세보증보험의 보증대상자는 임차보증금이 7억원 이하일 것, 임차보증금의 5% 이상을 지급한 세대주일 것, 본인과 배우자 (배우자예정자 포함)의 합산한 주택보유수가 1주택 이내일 것 등의 요건을 모두 충족해야 합니다. 따라서, 8억짜리 전세집에 대한 전세보증보험 가입 가능 여부는 해당 보험사에 문의해야 할 것 같습니다.
4 2명 공동명의 중, 1명이 전입신고를 한 상태에서도 대항력이 있는지
공동명의자 중 한 명이라도 전입신고를 한다면 대항력이 유지됩니다.
5 공동명의 전세금의 비율이 1억:7억 이렇게 구성해도 대항력 등에서 문제될게 있는지
공동명의 전세 계약에서 전세 보증금은 각자의 지분 표시가 되어 있지 않은 불가분채권에 해당하므로, 공동명의자 중 한 사람이라도 전입신고가 되어 있다면 공동명의인에게도 대항력과 우선변제권의 효력이 발생합니다. 따라서 전세금의 비율이 1억:7억으로 구성되어 있어도 대항력 등에서 문제가 생기지 않을 것으로 보입니다.
