HUG 전세보증보험 가입시 채권 양도 관련 임대인이 보증금을 저에게 안주려고 합니다

Question

반전세 계약 전 중개인과 임대인에 보증보험을 들 것을 사전 고지하여 임대차계약서에 보증보험 관련 특약도 넣었습니다. (대출없이 보증금 제 명의로 임대인 계좌 입금)

결혼하게되어 1년도 못 살고 이사나가려고 하는데 임대인이 제가 보증보험을 들면서 임대인에게도 알림이 간 채권 양도 특약서를 들먹이며 보증금을 은행에 줘야하냐 HUG에 줘야하냐며 저의 권리가 HUG에 간 거 아니냐 합니다..

채권양도란 임대인이 저에게 보증금 안 줄 경우 보증금을 허그가 저에게 먼저 주고 보증금을 받을 권리를 허그가 가져간다는 의미인데.. 설명서에도 적혀있는데 허그 가서 상담 받더니 허그에 주는 건 아닌거 같고, 신한은행어플로 허그 가입했으니 신한은행 가서 대출 안 받았다는 사실을 확인시켜 달라고 합니다…

은행 가서 확인시켜주기로 하고 날짜도 잡아놨는데 이것도 확인 받고 나면 또 다른걸 트집 잡을까 너무 화도 나고 착잡합니다. 결혼 자금이라 돌려받아야 하는데요ㅠㅠ 보증보헌 받은걸로 이렇게 피곤해질 줄은 생각도 못했습니다.

요즘 이런 사례가 많을까요??? 이런경우 어떻게 대처해야 효과적일까요???? 허그에 보증사고로 보증금 받으려고 하면 5개월 기다려야 한대서 최대한 이사날에 받고 싶습니다.

Answer 1

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

임대인이 채권양도 통지를 보증금 지급 대상의 혼선으로 오해하고 있는 상황으로 보입니다. 채권양도 특약은 의뢰인께서 보증금을 반환받지 못할 경우를 대비한 안전장치일 뿐, 임대인이 의뢰인에게 직접 보증금을 반환하는 것을 금지하는 조항이 아닙니다.

임대인에게 '임대차 계약 종료 시 임대인은 의뢰인에게 보증금을 반환할 의무가 있으며, HUG의 보증금 반환 채권 대위는 보증사고 발생 시에만 한정된다'는 점을 명확히 고지하십시오. 은행 방문 시 대출을 받지 않았다는 사실 확인서를 발급받아 임대인에게 제출하는 것이 가장 빠르고 간편한 해결책으로 보입니다.

만약 확인서 제출 후에도 임대인이 부당하게 지급을 거부한다면, 임대차 계약 종료를 전제로 한 내용증명을 발송하여 법적 책임을 고지할 수 있습니다. 감정적으로 대응하기보다 서류를 통해 임대인의 오해를 해소하는 것이 이사 당일 보증금을 받는 데 유리할 것으로 생각됩니다.

구체적인 대응은 별도 문의 주십시오.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

결혼을 앞두고 임대인의 무리한 핑계로 보증금 반환이 지연될까 봐 마음고생이 심하실 것 같습니다. 결론부터 말씀드리면 채권양도는 보증사고 발생 시에만 실질적인 효력을 발휘하므로 임대인은 질문자님께 보증금을 반환하는 것이 맞습니다.

1. 채권양도 통지의 법적 효력

보증보험 가입 시의 채권양도는 공사가 보증금을 대위변제했을 때를 대비한 조건부 조치입니다. 아직 보증사고가 발생하지 않았으므로 대출 없는 순수 본인 자금이라면 임대인은 계약 당사자인 질문자님에게 보증금을 전액 반환할 법적 의무가 있습니다.

2. 조기 계약 해지 합의의 중요성

계약 기간 만료 전 이사를 나가는 상황이므로 보증금을 즉시 돌려받으려면 임대인과 조기 해지에 대한 명확한 합의가 선행되어야 합니다. 새로운 세입자를 들이는 조건 등으로 합의가 완료되었다면 임대인은 약속한 이사 당일에 보증금을 반환해야 합니다.

3. 내용증명 발송과 소송 실익

은행 확인 후에도 임대인이 반환을 거부한다면 계약 해지 사실과 보증금 반환을 촉구하는 내용증명을 발송해 압박해야 합니다. 당장 자금이 필요한 상황에서 소송은 실익이 적을 수 있으나 참고로 민사의 경우 승소 시 정해진 한도 내에서 상대방에게 변호사 선임 비용을 청구할 수는 있습니다.

우선 은행 방문을 통해 임대인의 오해를 해소하시고 만약을 대비해 반환 의무를 명시한 내용증명 초안을 미리 작성해 두세요.

남은 절차가 순조롭게 진행되어 이사 당일에 무사히 보증금을 돌려받으시기를 바랍니다.