1주택자 오피스텔 취득후 무등록으로 사업자에게 오피스텔 임대시 비과세 및 소득세는?

Question

1주택 취득후(계약 20년11월10일,등기 21년4월)1년후에 주거형 오피스텔을(계약 20년11월17일, 등기예정 22년 4월) 분양 취득예정입니다.

두곳다 계약후에 조정지역으로 지정되었으며 실거주는하지 않습니다. 주택을 보유기간 충족후 비과세로 처리하려고 하는대 오피스텔을 임대사업자 등록없이 사업자에게 임대해도 주택수에 포함되지 않는지 궁금합니다

무등록 사업자 임대시 소득세는 부과되는지도 알려주세요

임형순 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.우선 조정지역 주택의 양도소득세 비과세는 2017년 8월3일부터 취득한 경우 2년이상 거주 요건이 추가 되었음을 참고하세요오피스텔의 주택수 포함 여부는 다툼이 많은 편입니다일반임대사업자 + 업무용임대 및 비주거용 임대차계약 + 세금계산서 발행이 가장 깔끔한 방법입니다.오피스텔과 주택 보유중 주택 매도시 비과세를 적용하기 위해 세무서는 오피스텔의 용도를 확인하게 됩니다부과되는 재산세도 주택분 재산세라면 주거용으로 판정될 소지가 있습니다"공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하거나 주택수에 들고 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다"는 소득세법 기준이 있습니다업무용 임대를 하고 주민등록 이전이 없는 경우에도 실제 주거용으로 사용한다면 주택 수에 들어갈 수 있다는 모호한 기준입니다양도소득세는 중과의 경우 비중이 크므로 가능하다면 업무용 사용을 입증할 객관성을 유지하는 것이 좋습니다소유 오피스텔의 공부상 업무용이었지만 주거용판정으로 양도세가 과세되어 소를 제기하였으나 기각된 판례 이유 중 일부를 첨부하니 참고하세요~~~~~~~~~~~앞서 본 바와 같이 주택을 양도한 자가 다른 건물을 소유하고 있는 경우 그 다른 건물이 구 소득세법 제89조 제1항 제3호, 같은 법 시행령 제154조 제1항에 정한 ‘주택’에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 한다.한편 양도소득세 비과세대상으로서 1세대 1주택의 양도라는 사실에 관하여는 특별한 사정이 없는 한 납세의무자에게 증명책임이 있다(대법원 2005. 12. 23. 선고 2005두8443 판결 등 참조).그런데 을 제5, 6호증의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 오피스텔은 공부상 용도가 업무시설 등으로 되어 있기는 하나, 화장실, 씽크대, 옷장, 등 편의시설이 기본사양으로 설치되어 있어 독립된 주거가 가능한 형태를 갖추고 있는 보이는 점, 이 사건 오피스텔의 임차인인 OOO는 세무조사를 담당한 공무원에게 이 사건 오피스텔을 주거용으로 사용하고 있다는 확인서를 작성하여 주었던 점, 실제로 OOO는 2008. 7. 29. 이 사건 오피스텔에 전입신고를 마쳤고 이 사건 아파트 양도 당시에도 주민등록을 이 사건 오피스텔에 두고 있었던 점을 고려하여 볼 때, 원고가 이 사건 오피스텔을 분양받은 이후 매기 부가가치세를 신고・납부하여 왔다고 하더라도, 이 사건 오피스텔을 단순히 업무시설이라고 보기에는 부족하고, 그 밖에 이를 인정할 만한 근거가 없으며, 오히려 이 사건 오피스텔은 공부상 용도와 달리 실제로는 주거용으로 사용된 건물로서 소득세법상의 ‘주택’에 해당한다고 봄이 상당하다.따라서 원고의 이 부분 주장 역시 받아들일 수 없다.~~~~~~~~~~답변이 도움이 되시길 바랍니다

박진혁 공인중개사 · Answer

안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.오피스텔이 주택으로 인정되지 않게 하려면 일반임대사업자 등록을 하고 사업자에게 임대를 하면 됩니다.일반임대사업자 등록을 하지 않으면 주택으로 인정될수 있습니다.