젠트리피케이션이 발생하는 이유가 뭔가요?

서울에서 상권 좋은곳들은 초창기에는 잘되다가 임대료를 점점 올린다고 하던데 적당히 올리면 계속 잘될거아닌가요?? 굳이 임대료는 왜 올려서 다같이 망하는건가요?