구두재계약? 묵시적갱신? 어떤걸까요

Question

아버지께서 현재 거주하는 집주인과 2014. 11.전세계약을 하였고 이후 2년마다 계약서 갱신을 따로 하지 않고 같은 조건으로 살아 옴.

아버지께서 갑자기 위중하셔서 병원에 오랜기간 모시게 되어 부득이 이사를 하게 됨.(의사소통 어려움)

묵시적갱신 상황이라 판단하여 집주인에게 '계약해지통보'를 하려고 하니 집주인은 2022. 11월경 아버지와 '구두로 계약 연장'을 합의했다며 묵시적 갱신이 아니라고 주장함.(이에 대한 증거자료나 녹음등은 없는 것 같습니다.)

그래서 전세금을 지금 줄 수 없고 전세계약이 완료되는 2023. 11.이 지나고 새로운 세입자가 들어오면 주겠다고 함.

질문1) 이런 경우 묵시적 갱신이 맞는지요? 구두로 계약 연장했다고 하고(동일 조건) 계약서는 다시 작성하지 않음.

질문2) 묵시적 갱신이 아니라면 임차인의 입장에서 '계약해지통보'는 불가한지요?

질문3) 부동산을 거치지 않고 임대인과 임차인이 계약서를 작성했는데 임차인이 계약서를 분실한 경우(사진으로 남겨있음) 사진으로도 유효한지요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

질문1) 해당부분은 임대인 말이 사실이라면 묵시적갱신은 인정되지 않을것이고, 거짓이라면 묵시적갱신이 인정될듯 보입니다

질문2) 해지통보는 가능하나, 임대인이 동의하지 않으면 계약만료시까지 보증금반환이 어렵습니다.

질문3) 어느 목적이냐에 따라 다르겠지만 사진으로 계약서가 있다면 계약상 내용확인은 가능하나 다른 용도로써 사용은 판단하기 어렵습니다.

종합.. 갱신의 경우 계약만료 6~2개월전 통보하는게 일반적입니다. 내용상 22.11월에 합의를 하였다면 사실상 만기해당월에 하였기에 이미 묵시적갱신이 완료된 상태로 보입니다. 만약 임대인이 날짜등을 착각하였다면 이를 입증할 근거를 요청하시는 게 좋고, 해당 입증이 어렵다면 계약해지에 대한 내용증명을 발송하여 묵시적갱신으로써 계약해지를 주장하시면 될듯 보입니다.

Answer 2

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

묵지적 갱신 중 또는 계약갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있습니다. 임대인이 통보받은 발부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생합니다. 법적으로 계약이 종료되는 것이기 때문에 임대인은 보증금을 반환해야 되고, 임차인이 새임차인을 구하지 않아도 되며 중개보수를 구하지 않아도 됩니다.

계약서 특약사항에 계약기간 중 계약해지에 대한 내용이 있더라고 묵시적갱신 중 또는 계약갱신 중 계약해지 시에는 유효하지 않습니다.