전세 계약 체결 시, 보증금 반환에 관한 법적 규정과 사전 합의 사항은 어떻게 되나요?

Question

전세 계약 체결 시, 보증금 반환에 관한 법적 규정과 사전 합의 사항은 어떻게 되나요?

그리고, 전세 계약 기간 중 집주인과 세입자 간의 권리와 의무는 어떻게 규정되어 있나요?

윤민구 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.임대인에게는 차임을 요구할 권리인 차임지급청구권이 있습니다.임대차 기간이 만료되거나 하는 사유로 임대차가 종료되었을 때는 임차물의 반환을 청구할 권리도 있으며, 또한 어디까지나 임차인에게 임차물을 빌려준 것인 만큼, 임차물이 임차인의 귀책사유로 멸실되었다면 임차인은 더이상 임차물의 반환을 할 수 없으므로, 임차인에게 손해배상을 청구할 수도 있고, 외에도 차임증감청구권 등의 권리들이 있습니다.임대인은 당연히 물건을 임차인이 사용할 수 있도록 인도해야 합니다. 또한 전세권의 전세권설정자와는 다르게 임대인은 임차인이 임차목적물을 사용할 수 있도록 하는 적극적인 의무를 집니다. 따라서 임대인은 임차물이 고장난다든가 하여 임차인이 사용하지 못한다면 이를 보수해 주어야 합니다.임차인은 임차물을 사용할 수 있습니다. 주택임대차의 경우에는 주택에서 살 수 있고, 토지임대차의 경우에는 토지를 사용할 수 있습니다.또한 임대인의 의무에서 본 바와 같이 임차물이 사용하기에 적합하지 않은 상태라면 이를 보수해줄 것을 청구할 수 있으며, 임대인과 동일하게 차임증감청구권을 가집니다. 다만, 현실적으로 임대인보다는 임차인이 사회적 약자의 위치에 있기 때문에 계약 당시 특약사항으로 임대인의 차임증액청구권을 제한하는 조항은 유효하지만, 임차인의 차임감액청구권을 특약으로 제한하는 것은 불가능합니다. 그 외에도 필요비, 유익비 상환청구권 등의 권리를 가지나, 이 중 필요비 및 유익비 상환청구권은 특약사항에 이를 주장하지 못하도록 규정되어 있다면 임차인에게 불리한 조항임에도 불구하고 유효합니다.임차인은 임대차 기간이 종료하는 등의 사유로 임대차 관계가 종료하면 임차물을 반환하여야 합니다.만약에 임차인의 귀책사유로 인하여 임차물이 멸실된다면 임차물을 더이상 반환할 수 없어 임대차 계약상의 의무를 이행하지 못하므로 채무불이행에 따른 손해배상의무를 집니다.

고경훈 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 임대차계약기간이 종료가 되는 경우 임대인은 임차인으로부터 임차건물을 반환받는 경우 보증금을 지급해야 할 의무가 있습니다. 또한 임대차계야기간 중에는 임대인은 임차인이 목적물 사용, 수익하는데 불편함이 없도록 수리를 해야 할 의무가 발생되지만 임차인도 임차건물을 관리할 선량한 관리자의 의무가 있다고 할 수 있습니다.

홍성택 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.보증금과 관련된 법적 규정은 아래와 같이 매우 다양하고 많습니다.일반적으로 법에 있는 사항들을 계약서에 명시할 필요는 없고 애매한 부분에 대한 것만 특약사항으로 넣으시면 됩니다.그리고 임대인과 임차인의 권리와 의무도 법에 규정되어 있으므로 따로 작성하실 필요는 없으며 임대차 관례 및 관련법에 의한다. 라고만 명시하면 큰 문제는 없습니다.--------------------------------------------------------------------제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.<개정 2020. 6. 9.>② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.<개정 2009. 5. 8.>③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.[전문개정 2008. 3. 21.]제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.<개정 2009. 5. 8.>② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액제7조(차임 등의 증감청구권) ① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.<개정 2020. 7. 31.>② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.<신설 2020. 7. 31.>[전문개정 2008. 3. 21.]