전세 안고 매매 계약을 체셜하려고 하는데 중요한 점
전세보증금 관련
1. 기존 세입자의 전세보증금 반환 의무가 매도인과 매수인 중 누구에게 귀속되는지 계약서에 어떻게 명시해야 하나요?
2. 세입자 전세보증금 반환을 위한 보증보험(전세보증보험) 가입 여부와 효력이 매수인에게도 유지되는지 확인할 수 있나요?
3. 잔금 시점에 세입자의 보증금 반환이 불가능한 경우, 법적 분쟁이 발생하면 매수인에게 어떤 책임이 따르나요?
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계약서 및 특약사항
4. 전세 세입자가 계약 만료 시 이사를 원하지 않을 때, 매수인이 강제로 집을 사용하지 못하는 경우를 대비한 특약 문구는 어떻게 작성해야 하나요?
5. 전세 만료일과 매매 잔금일이 다를 경우, 계약서에 어떤 특약을 넣어야 안전한가요?
6. 혹시 매도인이 전세보증금을 반환하지 않고 잠적하면, 매수인은 어떤 법적 보호 장치를 활용할 수 있나요?
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권리관계 및 등기
7. 등기부등본 상 권리관계(근저당, 가압류 등)를 확인했을 때, 전세보증금 보호 순위에 문제가 없는지 어떻게 판단해야 하나요?
8. 기존 세입자의 확정일자, 전입신고 여부를 반드시 확인해야 하는 이유와 방법은 무엇인가요?
안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.
원칙적으로 매수인이 임대인 지위를 승계하게 되는 것으로, 다만 구체적인 사정에 따라 법률관계가 복잡해질 수 있기에 매도인, 매수인, 임차인이 모여 정확하게 법률관계 정리를 해두시는 것이 좋겠습니다.
사실관계가 명확하지 않은 상황에서는 구체적인 답변을 드리기가 어려운 부분으로 해당 내용들에 대해서는 문의주신 내용만으로는 답변드리기는 한계가 있으며 정확한 사실관계를 기초로 상담을 진행하시는 것이 좋겠습니다.