경매로 산 땅에 심겨있는 과실수를 마음데로 뽑아낼수 있나요?

안녕하세요. 법무법인 비츠로의 정현우 대표변호사입니다.

수목이 존재하는 토지의 경매절차에 있어서는 상당한 주의가 필요합니다.

수목의 소유권 여부를 잘 체크해보아야 수목이 토지와 함께 경매가 이루어진 것인지, 아니면 수목을 제외하고 토지만 경매가 이루어진 것인지에 따라 전혀 다른 결과를 맞이할 수 있기 때문입니다.

여기서 보통 사람들에게 수목이 개별적인 소유권의 대상이 될 수 있는가 라는 의문이 제기될 수 있겠습니다만, 수목은 개별적인 소유권의 대상이 될 수 있습니다.

• 경작물과 수목의 소유권 귀속은 다음과 같이 조금은 차이가 있으므로, 우선 수목의 소유권이 누구에게 있는지를 먼저 판단해볼 필요가 있습니다. 비교를 위해 농작물의 경우도 함께 기재해 드립니다.

  [농작(경작)물의 경우]

  <대법원 1963. 2. 21. 선고 62다913 판결>

  토지에 대한 소유권이 없는 자가 권원없이 경작한 입도라 하더라도 성숙하였다면 그에 대한 소유권은 경작자에게 귀속된다.

  <대법원 1968. 6. 4. 선고 68다613,68다614 판결>

  타인소유 토지에 농작물을 경작한 경우에도 그 생산물은 사실상 이를 경작배양한 사람의 소유가 된다.

  [수목의 경우]

  <대법원 1998. 4. 24. 선고 97도3425 판결>

  타인의 토지상에 권원 없이 식재한 수목의 소유권은 토지소유자에게 귀속하고 권원에 의하여 식재한 경우에는 그 소유권이 식재한 자에게 있으므로, 권원 없이 식재한 감나무에서 감을 수확한 것은 절도죄에 해당한다.

  <대법원 2016. 8. 30. 선고 2016다24529, 24536, 24543 판결>
  부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득하지만, 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니하므로(민법 제256조), 토지의 사용대차권에 기하여 그 토지 상에 식재된 수목은 이를 식재한 이에게 소유권이 있고 토지에 부합되지 않는다 할 것이어서, 수목이 식재된 후에 그 토지를 경매에 의하여 매수하였다고 하더라도 매수인이 그 지상 수목에 대한 소유권까지 취득하는 것은 아니라고 할 것이다(대법원 1990. 1. 23.자 89다카21095 결정 등 참조)

• 위와 같이 수목의 경우 소유권의 귀속이 1차적인 문제가 될 수 있습니다. 만일 수목과 종전 토지의 소유권이 동일한 상태에서 토지경매를 받은 것이라면 토지에 부합된 수목을 함께 경락받은 것으로 수목의 소유권까지 함께 취득할 수 있겠지만, 소유권이 다르다면 수목에 대한 소유권을 취득할 수 없고 수목을 치우기 위하여 별도의 소송을 제기하여 법적인 절차를 이행하여야 합니다. 이 경우 수목의 소유자를 상대로 수목취거 및 토지인도 소송을 하여 수목을 제거하여야만 합니다.

• 나아가 수목이 등기되어 입목등기부가 존재하는 경우라면 낙찰받은 토지에 입목에 대한 법정지상권까지 인정될 수 있으므로 장기간 토지사용에 제한을 받을 가능성도 있습니다. 등기된 수목은 '입목'이라고 부르며 입목은 동산이 아니라 부동산으로 취급됩니다. 즉 수목 자체가 마치 건물처럼 기능할 수도 있다는 것입니다. 입목이 경매 기타 사유로 인하여 토지와 그 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 되는 경우에는 토지소유자는 입목소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 인정됩니다. 이처럼 법정지상권이 성립되는 경우라면 토지사용에 장기간 지장을 초래할 수 있습니다.

결론적으로 질문자님의 경우 토지위에 식재된 수목이 누구의 소유인지, 어떻게 식재된 것인지 분명히 확인하고 그에 타당한 절차를 적절하게 진행하여야 할 필요가 있습니다. 만일 타인의 소유인 수목을 함부로 뽑거나 옮겨심으면 절도죄가 될 수 있습니다.