경매로 산 땅에 심겨있는 과실수를 마음데로 뽑아낼수 있나요?
경매로 산 땅에 포도나무 열 그루가 있습니다.
토지는 제 소유라도 경작중인 농산물은 건드릴수 없다는 얘기를 들었는데요.
포도나무의 경우도 경작하던 사람의 소유로 봐야 하나요?
집을 짓고 싶은데 마음데로 뽑아 내거나 옮겨 심어도 되는것인지요?
안녕하세요. 법무법인 비츠로의 정현우 대표변호사입니다.
수목이 존재하는 토지의 경매절차에 있어서는 상당한 주의가 필요합니다.
수목의 소유권 여부를 잘 체크해보아야 수목이 토지와 함께 경매가 이루어진 것인지, 아니면 수목을 제외하고 토지만 경매가 이루어진 것인지에 따라 전혀 다른 결과를 맞이할 수 있기 때문입니다.
여기서 보통 사람들에게 수목이 개별적인 소유권의 대상이 될 수 있는가 라는 의문이 제기될 수 있겠습니다만, 수목은 개별적인 소유권의 대상이 될 수 있습니다.
경작물과 수목의 소유권 귀속은 다음과 같이 조금은 차이가 있으므로, 우선 수목의 소유권이 누구에게 있는지를 먼저 판단해볼 필요가 있습니다. 비교를 위해 농작물의 경우도 함께 기재해 드립니다.
[농작(경작)물의 경우]
<대법원 1963. 2. 21. 선고 62다913 판결>
토지에 대한 소유권이 없는 자가 권원없이 경작한 입도라 하더라도 성숙하였다면 그에 대한 소유권은 경작자에게 귀속된다.
<대법원 1968. 6. 4. 선고 68다613,68다614 판결>
타인소유 토지에 농작물을 경작한 경우에도 그 생산물은 사실상 이를 경작배양한 사람의 소유가 된다.
[수목의 경우]
<대법원 1998. 4. 24. 선고 97도3425 판결>
타인의 토지상에 권원 없이 식재한 수목의 소유권은 토지소유자에게 귀속하고 권원에 의하여 식재한 경우에는 그 소유권이 식재한 자에게 있으므로, 권원 없이 식재한 감나무에서 감을 수확한 것은 절도죄에 해당한다.
<대법원 2016. 8. 30. 선고 2016다24529, 24536, 24543 판결>
부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득하지만, 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니하므로(민법 제256조), 토지의 사용대차권에 기하여 그 토지 상에 식재된 수목은 이를 식재한 이에게 소유권이 있고 토지에 부합되지 않는다 할 것이어서, 수목이 식재된 후에 그 토지를 경매에 의하여 매수하였다고 하더라도 매수인이 그 지상 수목에 대한 소유권까지 취득하는 것은 아니라고 할 것이다(대법원 1990. 1. 23.자 89다카21095 결정 등 참조)위와 같이 수목의 경우 소유권의 귀속이 1차적인 문제가 될 수 있습니다. 만일 수목과 종전 토지의 소유권이 동일한 상태에서 토지경매를 받은 것이라면 토지에 부합된 수목을 함께 경락받은 것으로 수목의 소유권까지 함께 취득할 수 있겠지만, 소유권이 다르다면 수목에 대한 소유권을 취득할 수 없고 수목을 치우기 위하여 별도의 소송을 제기하여 법적인 절차를 이행하여야 합니다. 이 경우 수목의 소유자를 상대로 수목취거 및 토지인도 소송을 하여 수목을 제거하여야만 합니다.
나아가 수목이 등기되어 입목등기부가 존재하는 경우라면 낙찰받은 토지에 입목에 대한 법정지상권까지 인정될 수 있으므로 장기간 토지사용에 제한을 받을 가능성도 있습니다. 등기된 수목은 '입목'이라고 부르며 입목은 동산이 아니라 부동산으로 취급됩니다. 즉 수목 자체가 마치 건물처럼 기능할 수도 있다는 것입니다. 입목이 경매 기타 사유로 인하여 토지와 그 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 되는 경우에는 토지소유자는 입목소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 인정됩니다. 이처럼 법정지상권이 성립되는 경우라면 토지사용에 장기간 지장을 초래할 수 있습니다.
결론적으로 질문자님의 경우 토지위에 식재된 수목이 누구의 소유인지, 어떻게 식재된 것인지 분명히 확인하고 그에 타당한 절차를 적절하게 진행하여야 할 필요가 있습니다. 만일 타인의 소유인 수목을 함부로 뽑거나 옮겨심으면 절도죄가 될 수 있습니다.
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