주택임대사업자 건물에 대항력 없는 임차인

Question

주택임대사업자는 보증보험 가입이 의무라고 들었습니다.

1.

주택 매입과 동시에 근저당을 설정한다면 그 뒤에 들어오는 임차인은 후순위인데 임대사업자는 보증보험 가입이 의무니 대항력 여부와 관계없이 전액을 보험사에서 대위변제 해주나요?

2. 아니면 애초에 그 건물은 보증보험 가입이 안되나요?

Answer 1

문의하신 보증보험 가입 의무화 대상은 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 등록한 주택임대 사업자이며, 보증보험 가입대상은 임대보증금 전액입니다.

1. 주택임대 사업자가 주택을 매입하면서 근저당을 설정한 경우, 해당 주택에 입주하는 임차인은 후 순위 권리자로 분류됩니다.

하지만 보증보험에 가입한 경우, 임차인이 임대보증금을 돌려받지 못할 때 보험사에서 대신 변제해 줍니다.

다만, 보증보험 가입 요건을 충족해야 하며, 가입 요건을 충족하지 못하면 가입이 거절될 수 있습니다.

2. 보증보험 가입 요건은 다음과 같습니다.

해당 주택의 부채비율이 100% 이하일 것

해당 주택의 선순위 채권이 없을 것

임차인이 전세권 설정을 요구하지 않을 것

임차인이 보증보험 가입을 요구하지 않을 것

위의 요건을 충족하지 못하면 보증보험 가입이 거절될 수 있으며, 이 경우에는 임대 사업자가 임대보증금을 반환할 수 있는 자력이 있는지 확인해야 합니다.