세입자의 계약갱신청구(요구)권에 대해 문의드립니다.

Question

올해 6월에 상가 임대차계약을 했습니다.

지역은 전남소재 광역시가 아닌 일반시입니다.

환산보증금으로 10억이 넘습니다.

이때 세입자는 계약갱신청구권을 행사할수 있는

요건이 되나요?

가장 최근 바뀐 상가임대차보호법에 의하면

환산보증금 관계없이 계약갱신청구권을 인정한다고

되있는데 최근 개정전인 6월달의 상가임대차계약도 환산보증금 10억이 넘는 세입자의 계약갱신청구권이 소급적용을 받는지 문의드립니다.

Answer 1

안녕하세요.

남호섭 공인중개사입니다.

상가임대차계약의 임차인의 계약갱신청구권은 상가건물임대차보호법에 따르면 임대차계약 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지못한다라고 명시하였습니다.

그리고 법 적용대상 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 대항력 ,계약갱신요구권은 동일하게 적용됩니다

적용대상 환산보증금 규모와 관계없이 적용을 받아서 최초계약서의 계약기간 포함 10년간 보장받습니다.

질문자님이 올해 6월 계약하였다면 2031년 6월 까지 갱신청구 가능하다고 봅니다.

다만. 임대인이 거절할 수 있는 경우가 몇가지 있습니다.

3기 차임 연체 등이 있습니다.

아래에 상가건물임대차보호법 제10조를 올렸으니 자세한것은 참고하세요

------ 아래 -----

제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 8. 13.>

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018. 10. 16.>

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>

⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

[전문개정 2009. 1. 30.]

Answer 2

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다. 상기 질문요지를 고려힐 때 환산보증금이 초과되는 경우에도 계약갱신 청구권 행사 가능합니다. 그러나 이러한 경우 월세 인상율은 상임법에 적용을 받지 않는 만큼 계약서를 작성하는 경우 "이 건 계약조건은 상임법을 적용하기로 함"이라는 단서조항을 반영시키는 것이 적절해 보입니다.