아파트 양도시 양도소득세 관련 질문이 있어서 글을 남깁니다.

Question

안녕하세요.

1세대 다주택자가 보유하고 있는 부동산 중 아파트 한채(건물+토지)를 양도하는데

해당 토지는 주택정착면적에 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지라 주택부수토지에 해당합니다.

1. 이 경우 해당 토지는 주택으로 보아 토지와 건물로 나누어 안분계산하지 않고 일반적인 건물을 양도하는 경우와 동일하게

양도소득세를 계산하면 되나요?

2. 위 1번의 질문내용이 맞다면 주택부수토지를 주택으로 보아 계산한다는 법규정이 어디에 나와있나요?

부가가치세법에는 있는데 소득세법을 찾아보니깐 없는 것 같아서 질문 드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 황호균 세무사입니다.

1. 토지와 주택의 취득시기에 따라 다를 것입니다.

토지와 건물의 취득시기가 동일하다면 말씀하신대로 처리하면 되나, 취득시기가 다르다면 각각 계산해주셔야 합니다.

다만, 아파트의 경우 일반적으로 취득시기가 동일하며 주택정착면적에 배율을 곱한 금액을 초과하는 경우는

발생할 수 없으므로 하나로 보아 처리하시는 것이 좋을 것입니다.

제89조(비과세 양도소득)

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는

고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한

면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

Answer 2

안녕하세요. 자성세무회계 김성은 세무사입니다.

일반적인 단독 또는 공동주택과 달리 아파트는 한 호수의 물건에 대해 토지와 건물이 하나의 등기로 되어있는 집합건물입니다.

집합건물인 경우에는 토지와 건물을 안분하지 않고 집합건물 하나의 물건으로 양도소득세를 계산합니다.

제 답변이 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 광교세무법인 삼성지점 이용연 세무사입니다.

1) 아파트는 주택과 대지가 일괄하여 등기되어 있음으로 양도시에도 일괄하여 양도가액을

정하게 되며, 아파트와 달리 일반 건물 및 그 부속토지는 양도시 양도가액을 별도로 분리하여

산출하여 양도차익을 산출하게 됩니다.

이는 아파트 이외의 다른 건물 및 그 부속토지는 토지와 건물의 양도차익이 달리 산출됨으로

인한 것이며, 토지 취득일자와 건물 취득일자가 서로 다른 경우 양도차익과 장기보유특별공제가

다르게 산출됨으로 분리하여 양도소득금액을 산출하기 때문입니다.

2) 아파트는 주택이라는 건물과 그 부수토지를 별도로 구분하여 산출하지 않아도 되나, 단독주택

양도시에는 주택이라는 건물과 그 부수토지를 각각 산춣해야 합니다.

이는 아파트는 주택과 그 부수토지가 일괄등기되지만, 단독주택의 경우 주택과 그 부수토지의

취득시기, 양도시기가 서로 다르게 적용될 수 있음으로 양도소득세 산출시에도 별도로 산출

하게 됩니다.

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Answer 4

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

주택부수토지 면적 이내라면 전부 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있는 것입니다. 1세대 1주택 양도세 비과세 관련 규정을 참고하시면 됩니다.

소득세법 시행령[2023.07.07]타법개정

제154 조 【1세대1주택의 범위 】

⑦ 법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분에서 "지역별로 대통령령으로 정하는 배율"이란 다음의 배율을 말한다. <개정 2003.12.30, 2005.12.31, 2010.2.18, 2012.2.2, 2014.2.21, 2020.2.11>

1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제1호에 따른 도시지역 내의 토지: 다음 각 목에 따른 배율

가. 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권(이하 이 호에서 "수도권"이라 한다) 내의 토지 중 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역 내의 토지: 3배

나. 수도권 내의 토지 중 녹지지역 내의 토지: 5배

다. 수도권 밖의 토지: 5배
2. 그 밖의 토지: 10배

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.