신용대출과 주택담보대출의 DSR 계산에 관한 질문

Question

안녕하세요.

혼인신고 완료된 상태고, 규제지역 아파트 매수를 위해 주담대와 신용대출(1억원 미만)을 알아보고 있습니다.

연봉은 각각 1억, 합2억입니다.

1. 공동명의로 주택담보 대출 실행 후(잔금 후) 신용대출을 받는다면,

주택담보대출은 합산연봉(2억)으로 DSR 계산하고, 신용대출은 신청자(1억)의 DSR로 보는건가요?

2. 신청자의 DSR만 본다면 이미 있는 주택담보대출은 DSR이 어떻게 계산이 되나요? 절반만 되는건지..

3. 주담대 전에 신용대출을 둘 중의 한명 명의로 먼저 받는다면, 이 신용대출의 DSR은 주택담보대출 심사시엔 합산연봉으로 DSR이 다시 계산되나요?

(예를 들면, 한명의 연봉으로 신용대출 DSR 계산시 20% 라면, 주담대 심사시엔 이 신용대출의 DSR을 합산연봉 기준 10%로 본다던지..)

감사합니다. 도움 부탁드려요

Answer 1

안녕하세요. 경제전문가입니다.

공동명의로 주담대를 먼저 받으면 주택담보대출 DSR은 부부 합산소득 2억 기준으로 계산되고, 이후 받는 신용대출은 신청자 개인소득 1억 기준으로 별도 계산됩니다.
이때 이미 있는 주택담보대출은 신용대출 DSR 산정 시 신청자 지분만 반영되므로 공동명의라면 원리금의 50%만 개인 DSR에 들어갑니다.
반대로 신용대출을 먼저 받으면 해당 신용대출은 개인소득 1억 기준으로 DSR이 확정되고, 이후 주담대 심사 시에도 이 신용대출은 합산소득으로 재계산되지 않고 개인 DSR 비율 그대로 반영됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 최현빈 경제전문가입니다.

• 개인의 신용대출은 당연하게 개인의 DSR만 볼 것입니다

• 그렇다면 부부가 공동명의로 주택을 매수하고자 할 때는 둘의 합산 연봉을 인정해주지만 채무 역시 합산하여 DSR을 계산하게 됩니다

• 따라서 합치는 것이 큰 의미가 없을 수 있습니다

• 즉 전략적으로 하기 위해서는 신용대출로 최대한 돈을 한쪽에서 끌고 다른 한쪽에서는 주담대를 받아 주택을 매입해야 합니다.

• 이 때 문제는 신용대출을 받은 자금이 배우자에게로 넘기는 과정에서 발생할 수 있는 세금에 대한 이슈가 있습니다

• 이 부분은 향후 주택 구매시 주택 구입자금을 증빙하는 과정에서 문제가 될 수도 있습니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 인태성 경제전문가입니다.

질문해주신 DSR에 대한 내용입니다.

예, 신용대출의 경우 개인을 기준으로 하게 되며

기존에 있던 주택담보대출 중에서는 그 신청자의 지분에

해당되는 대출금액만 산정이 될 것입니다.

Answer 4

안녕하세요. 정현재 경제전문가입니다.

연봉 합산 2억인 부부가 공동명의로 주택담보대출 실행 후 신용대출을 받는 경우, 1) 주택담보대출 심사 시에는 합산 소득 2억 기준으로 DSR을 산정하고, 2) 신용대출도 대출 신청자 개인 소득이 아니라 부부 합산 소득을 기준으로 DSR 심사가 이루어집니다. 합산 연봉 2억에 맞춰 계산됩니다. 3) 기존 보유 중인 주택담보대출이나 신용대출 모두 부부 합산 소득 기준으로 DSR 계산에 포함되므로, 기존 대출이 절반으로 나누어지는 것이 아니라 전체 대출 원리금 상환액이 합산 소득 대비 부담율로 평가됩니다. 신용대출을 먼저 단독 명의로 받더라도 주담대 심사 시 해당 신용대출의 원리금 상환 부담은 합산 소득에 기반해 전체 대출 상환 부담으로 같이 평가되어 별도로 감면되거나 비율이 조정되지 않습니다.