최초 1년 월세 계약 이후 계약 연장 시 계약서 작성 여부
제가 최초 계약 시, 계약기간을 1년으로 하고 곧 계약이 만료 될 예정입니다. 이에, 집주인이 임대사업하는 기업인데 1년 연장하기로 구두로 합의를 하고 계약서를 새로 쓰자고 말씀 주셨습니다. 근데 찾아보니까 굳이 계약서를 쓸 필요가 없다는 말이 많아 문의 드립니다.
1. 변경계약이 아닌 새로 계약서를 쓰면 확정일자를 다시 받아야 하는지? 그렇다면 우선변제권 순위? 이런게 밀리는거고 1년 사이에 채무라던가 그런걸 다시 확인해야하는지
2. 보증금이 5000만원 이하이면 국가에서 보장하는 한도 내이기 때문에 문제가 없는지
3. 1년 이내의 계약 기간은 월세 변동이 없다고 적혀있는데 계약기간 1년은 1년 초과가 아닌 1년 이내로 월세의 변동이 없는게 맞는지?
4. 계약서를 새로 작성하지 않고 계약기간이 연장된것만 기존 계약서에 추가하거나 수정하는 방식으로 계약 연장 해도 되는지?
5. 계약서에 계약기간은 1년이지만 계약 갱신 조항에 계약 갱신 기간은 2년으로 한다고 되어있던데 그러면 굳이 계약서를 새로 안써도 된다는 의미 아닌지?
답변 주시면 감사드리겠습니다!
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.
1. 변경계약이 아닌 새로 계약서를 쓰면 확정일자를 다시 받아야 하는지? 그렇다면 우선변제권 순위? 이런게 밀리는거고 1년 사이에 채무라던가 그런걸 다시 확인해야하는지
==> 보증금에 변동이 없고 권리사항도 최초 계약당시라면 계약서를 작성하여도 문제가 되지 않습니다.
2. 보증금이 5000만원 이하이면 국가에서 보장하는 한도 내이기 때문에 문제가 없는지
==> 네 가능합니다. 그러나 이러한 경우에도 최선순위 근저당 설정일자에 따라 판단해야 하는 사항입니다.
3. 1년 이내의 계약 기간은 월세 변동이 없다고 적혀있는데 계약기간 1년은 1년 초과가 아닌 1년 이내로 월세의 변동이 없는게 맞는지?
==> 네 그렇슶니다.
4. 계약서를 새로 작성하지 않고 계약기간이 연장된것만 기존 계약서에 추가하거나 수정하는 방식으로 계약 연장 해도 되는지?
==> 가능합니다.
5. 계약서에 계약기간은 1년이지만 계약 갱신 조항에 계약 갱신 기간은 2년으로 한다고 되어있던데 그러면 굳이 계약서를 새로 안써도 된다는 의미 아닌지?
==> 네 가능합니다. 그러나 기타 사항은 임대인과 협의후 결정해야 하는 사항입니다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1. 그렇지 않습니다. 다시 계약서를 쓰고 확정일자를 받아도 특약에 재계약임을 명시하고 이전계약서를 보관해두시면 효력에는 영향이 없습니다. 그리고 재계약시 보증금 변경이 없다면 확정일자는 다시부여받을 필요가 없고 계약서도 사실상 쓰지 않아도 되지만 당사자간 필요에 따라 작성하는경우도 있습니다,
2. 국가에서 보장하는 보증금은 없습니다. 사인간의 계약을 국가가 보장을 해주지는 않습니다 .다만 소액임차인으로써 지역 기준내 임차인이라면 경매등이 발생될경우 최우선 변제가 가능한 것입니다. 그러므로 해당 지역에 소액임차인 최우선변제 기준을 확인하시고 해당 기준금액 이하로 맞추셔야 합니다.
3. 계약이 체결되면 기간동안 임차인 동의없이는 인상이 불가합니다.
4. 네 가능합니다.
5. 계약서는 당사자간 필요에 따른 선택사항이지 의무사항이 아닙니다. 당사자간 협의하여 작성여부를 결정하시면 됩니다.
답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
1. 임차금액이 변동되면 확정일자는 다시 받으셔야 합니다.
확정일자는 최우선변제 요건이며, 전입신고만 그대로 유지하시면 대항력은 그대로 인정받으니 걱정할 사항이 아닙니다.
2. 최우선변제는 선순위 근저당권이 속한 날짜 기준으로 정해집니다.
댓글로 지역과 선순위근저당 설정일 말씀주시면 상세히 답변 가능합니다.
3. 1년 이내는 1년 미만과 같은 말 입니다.
정확히 1년이 되는 시점이면 임대사업자의 경우 5% 범위내로 상한 가능합니다.
4. 금액 변동만 없으면 그렇게 하셔도 괜찮습니다.
변동이 있는 경우, 재계약서가 아닌 기존계약서에 금액을 수정하여 임대차신고시 지자체마다 방침이 다르니
문의를 해보시는게 좋습니다.
5. 질문자의 경우 계약갱신청구권이 아닌 합의갱신으로, 합의갱신은 기한의 존속을 당사자끼리 합의 가능합니다.
만약 계약갱신청구권을 사용하신거면 2년으로 기간은 인정되나, 임차인이 퇴거를 통보하면
통보한날로 3개월 뒤 계약은 자동 해지됩니다.
ai로 복붙이 아닌, 직접 질문을 읽고 답변드리고 있습니다.
추천과 좋아요 부탁드리며, 더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.
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