부동산 계약서상 주계약이 특약에 우선하나요?

Question

부동산 계약서에

주계약에는 계약기간이 2년으로 되어 있고

특약에 “계약기간은 4년으로 하되, 2년 만료 후 5% 인상 할수 있다” 라고 되어있습니다

요즘처럼 전세가가 내려간 시점에서 2년만료 시점에 이사를 가든지 전세금을 인하해달라고 얘기했는데

주인의 입장은 인하는 의무사항이 아니니 해줄수 없고 도의상 일부 인하해주겠다고 합니다

주인은 계약 4년으로 인지했다고 주장하고 세입자는 2+2년 입장입니다

주인은 전세금 반환이나 인하 의무가 없나요?

Answer 1

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

특약사항이 우선하는것은 맞습니다만 현재 전세시세가 내렸고 5%의 인상이 부합하지 않으므로 임차인은 임차인이 불리한 특약에 대해 무효를 주장할 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.

주택임대차 보호법상 임차인이 일방적으로 불리한 약정이 아니라면 특약이 우선입니다
그리고 4년의 계약은 계약 당시 당사자가 필요에 의해 합의한 사항일 것이며 일방에게 불리한 특약은 아닌 것으로 보입니다
당시 임차인과 상호 동의한 사항으로 4년의 임대기간 약정은 당사자 사이에서 이행을 요구할 수 있는 사항입니다
보증금의 증감의 요청은 당사자간 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있습니다
청구에 대한 수용이 의무사항이라고 까지는 할 수 없으며 차임의 증감에 대한 주장이 크게 대립한다면 주택임대차 분쟁조정위원회의 도움을 받을 수 있습니다