토지거래허가구역에서 부모님과 공동명의로 집을 매매하고 싶습니다.

Question

현재 집을 구입하려고 하는데, 급여가 일시적으로 늦어지는 상황이라 제 명의로 단독 대출을 받기가 어려울 것 같아서 부모님과 공동으로 집을 사는 방안을 고민 중입니다.

집은 하남 에서 찾고 있고, 규제로 인해 이런 방식이 가능한지도 걱정됩니다.

현재 구상은 다음과 같습니다.

제 자본: 1.5억 원

혼인 증여: 1억 원

부모님 자금: 2억 원

부모님 명의 대출: 2.5억 원 (실제 상환은 제가 부담)

→ 총 7억 원 주택, 지분은 자금 비율에 따라 공동 명의로 설정할 예정입니다.

다만 부모님 명의 대출을 제가 대신 상환하는 구조가 문제가 될 수 있을지 궁금합니다.

이론적으로는 부모님 지분에 해당하는 부분을 제가 **‘월세처럼 갚는다’**는 개념으로 생각하고 있습니다.

또한 3개월-2년 이내에 제 재정 상황이 나아지면

부모님 지분과 해당 대출을 모두 제 명의로 이전할 계획입니다.

이 경우,

1. 이런 구조로 공동 명의 구입이 법적으로 가능한지 (특히 하남처럼 규제지역에서)

2. 부모님 명의 대출을 제가 갚는 게 세법상 ‘증여’로 보이지는 않는지

3. 나중에 제 명의로 지분을 전부 이전할 때 취득세나 증여세 문제가 어떻게 되는지

이 세 가지가 가장 궁금합니다.

혹시 이런 형태의 거래가 실제로 가능한지, 아니면 세무상이나 금융상으로 위험한 구조인지 조언 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

토지거래허가구역에서는 지분별로 허가 대상 면적이 기본 원칙이나 부부나 가족 등 세대 구성원은 동일인 취득으로 간주해 지분 합산 판정을 받습니다.

따라서 공동명의라도 가족 간이면 전체 면적이 허가 대상인지 여부를 판단하며 하남 토지거래허가구역에서는 실거주 목적과 허가 요건을 충족해야 합니다.

계약 전 반드시 구청에 토지거래허가 신청을 하고 허가를 받아야 거래가 유효하며 허가 없이 계약 하면 무효가 될 수 있습니다.

부모님 명의 대출금을 본인 갚는 형태가 단순 월세처럼 지분 사용에 따른 대가라면 증여로 보지 않을 수 있지만 실제 상환 주체가 다르고 명의 변경도 아닌 경우 세무 당국에서 증여로 해석할 수도 있습니다.

공동명의 지분을 본인 단독 명의로 이전할 때 지분 양도로 보이며 양도인에게 양도소득세가 발생할 수 있습니다.

감사합니다.

Answer 2

1. 이런 구조로 공동 명의 구입이 법적으로 가능한지 (특히 하남처럼 규제지역에서)

==> 불가능하지 않습니다.

2. 부모님 명의 대출을 제가 갚는 게 세법상 ‘증여’로 보이지는 않는지

==> 증여로 볼 수 있지만 금액이 크지 않는다면 세무서에서 관심도 두지 않습니다

3. 나중에 제 명의로 지분을 전부 이전할 때 취득세나 증여세 문제가 어떻게 되는지

==> 증여하는 금액에 따라 5000만원 이상인 경우 증여세 문제가 될 수도 있고 취득세 부담은 어쩔 수가 없습니다.