아파트의 가격은 어떻게 매겨지는 것인가요?

Question

아파트 가격은 누가 어떻게 정하게 되나요? 단순히 최근에 팔린 가격이 시세라면 큰손들이 마음먹고 조작할 수도 있지 않나요?아파트를 많이 사놓고 사전거래 형식으로 아파트 시세를 부풀린다든지...

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

아파트의 가격은 신규 분양주택의경우에는 건설사와 시공사의 분양가에서 출발하지만 결국에는, 부동산 주택의 가격도 보이지 않는 손에 의한 수요와 공급에 의해 결정됩니다.

아담스미스에 의하면,

시장에서 형성된 가격은 생산과정에 투입된 노동, 원자재 가격, 임대료 등의 명시적인 직접비용과 다른 업종에 종사하면 벌을 수 있는 이윤인 묵시적인 기회비용만을 커버하는 ‘자연적인 가격(natural price)’으로 귀착되는데, 이러한 조정이 가능한 것은 바로 시장이 존재하기 때문이라고 합니다.

그런데 부동산 주택 가격이 의외의 등락을 거듭하는 이유 중에는, 질문자님이 말씀 한바와 같이, 몇몇 독접자들이 사재기해서 제한된 경쟁으로 인해 시장은 제 기능을 제대로 다하지 못하게 되고, 소위 ‘시장 실패’가 발생하여 비정상적인 가격이 발생할 수 있는 것입니다. 또한 전쟁이나 천재지변 같은 외부비경제가 존재하거나, 시장에서 정보가 불완전한 상태에서도 시장의 실패는 발생하여 가격이 왜곡됙기도 합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

부동산의 특성상 공공제의 셩격이 있기 때문에 수요와 공급에 따라 가격이 결정되는 완전자유경제시장으로만 운영되지는 않습니다. 즉 정부가 정책, 직접개입등을 통해 가격 결정에 영향을 주기도 합니다. 질문처럼 의도적으로 시세를 조작하는 경우가 있기에 부동산 거래신고등의 의무를 정책화 하여 허위매매등을 방지하고 아파트 독과점을 막기위해 중과세 정책과 대출규제를 통해 자금의 통제하는 등의 방법을 시행하고 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

파는 사람과 사는 사람의 가격이 맞으면 거래가 되고 시세가 됩니다.

간단하게 가장 최근 가격이 기준이 되는 경우가 많습니다.

큰손들이라고 해도 부동산이 코스닥 잡주나, 알트 코인들 처럼 조작이 쉽지는 않습니다.

일단 세금이 쎄서 불가능하고, 서울의 평균 10억짜리 1,000세대만 하더라도 1조라는 돈이 필요한데 그거 다 산들 주변에 비슷한 아파트가 너무 많아서 조작이 불가능합니다.

큰손이라고 해도 1조는 쉬운 돈이 아닌데 부동산 시장에서 1조는 그리 큰 돈도 아닙니다.

시세를 부풀리기 위해 허위신고등을 하기도 하나 실제로 매매를 해서 하는것은 거의 불가능합니다.

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