상가임대차 계약 묵시적갱신 시 전세권 설정 새로 해줘야하나요

Question

안녕하세요.

상가임대차 계약을 2년(2019.05~2021.04) 도래하여 건물주 및 공인중개사에게 2021. 2월 계약연장의사를 전달했고 3월말 까지 계약 조건에 대한 변경사항이 있다면 알려주겠다고 했습니다.

특별한 언급이 없어서 묵시적 갱신이 될 것 같습니다. 첫 계약에 전세권 설정을 법무사 통해 진행(임대차계약기간과 동일기간 으로 설정)하였는데, 이번 묵시적 갱신 시에 전세권 설정을 추가비용으로 새로 해야할까요?

만약 하지않는다면 불리한 부분이 있는지 알고싶습니다.

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

아래 내용은 답변내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

민법

제312조(전세권의 존속기간) ④건물의 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다. <신설 1984. 4. 10.>

별도로 재설정할 실익이 없습니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이무현 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

민법 제312조 제4항에 따라 전세권이 법정 갱신된 경우 이는 법률의 규정에 의한 물권의 변동이므로 전세권갱신에 관한 등기를 필요로 하지 아니하고, 전세권자는 등기 없이도 전세권설정자나 그 목적물을 취득한 제3자에 대하여 갱신된 권리를 주장할 수 있습니다(대법원 2010. 3. 25. 선고 2009다35743 판결). 그러므로 본 건에서 전세권등기의 존속기간에 관하여 변경등기를 하지 아니하였다고 하여도 본 건 전세권은 보호될 것입니다.

다만, 전세권설정자가 전세권소멸통고를 하고 6월이 경과하면 전세권이 소멸될 수 있습니다. 그리고 전세권이 소멸한 때에는 전세권설정자는 전세권자로부터 그 목적물의 인도 및 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류의 교부를 받는 동시에 전세금을 반환하여야 합니다(민법 제317조). 참고로 등기 선례를 보면, 건물전세권의 법정갱신은 법률의 규정에 의한 물권변동이므로 전세권자는 전세권갱신에 관한 등기 없이도 전세권설정자나 그 건물을 취득한 제3자에 대하여 권리를 주장할 수 있으나, 그 처분을 위하여는 존속기간을 연장하는 변경등기를 하여야 한다라고 규정하고 있습니다(등기선례 제201302-1호).

본인의 권리 보호를 위하여 가급적 전세권 변경 등기를 경료하기를 권합니다.