부모님이 집을 사고 몇년 뒤 저한테 물려주면 내야하는 세금이 어떻게 되나요?

Question

1.3억짜리 집을 사고 70~80%는 은행 대출입니다.

몇년 뒤 양도받으면 내야하는 세금은 얼마인가요?

양도세등등 해서 거의 정확히 알고싶습니다.

은행대출 또한 양도하면 되는건가요?

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 최영 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

안녕하세요

부모님께 주택을 물려받는 경우 양도가 아니라 증여에 해당하여 증여세 납부의무가 있는 것입니다. 대출이 있는경우 부담부증여에 해당하는 것이며 은행대출은 부모님의 양도소득세, 차액은 자녀의 증여재산가액이 되는 것입니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 이영우회계사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 양도소득세란 양도가액에서 취득가액 및 필요경비 등을 공제한 양도차익에 대한 세금입니다. 따라서 양도가액 등을 알지 못할 경우 답변이 어렵습니다. 다만, 양도소득세 기본공제 250만원 및 장기보유특별공제 등을 적용하면 세부담이 크지 않을 수 있습니다.

2. 물려준다고 표현한 것으로 보아 증여받을 계획인 것 같기도 하여 추가 답변드립니다. 1.3억 중 7~80%에 해당하는 부채는 양도소득세 과세 대상이며, 잔액은 최대 5천만원까지 비과세 증여됩니다.

1번 답변보다 저렴하게 증여 및 양도 가능합니다.

도움이 되셨길 바랍니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

채무가 있는 집을 증여할 경우에는 부담부증여에 해당합니다. 부담부증여의 경우, 증여자는 양도소득세를 납부하고 수증자는 증여세를 납부합니다.

1. 채무이전은 주택의 양도에 해당하여, 부모님이 양도소득세를 납부합니다. 주택 양도의 경우, 1세대 1주택 양도에 해당할 경우 양도소득세는 비과세 됩니다. 1세대가 1주택을 보유하고, 해당 주택을 2년 이상 보유(조정지역일 경우 2년 이상 거주)하고 양도하면 양도소득세는 비과세받을 수 있습니다.

2. 재산가액에서 채무를 차감한 금액은 증여재산가액으로 보아 자녀가 증여세를 납부해야 합니다. 자녀가 직계존속으로부터 증여받을 경우 10년간 5천만원까지 공제되므로, 위의 경우 납부할 증여세는 없습니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 4

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 김동우 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

증여세와 취득세는 증여받는 아들이 모두 부담해야 한다. 참고로 배우자나 직계존비속으로부터 증여받은 아파트는 나중에 팔 때 5년이 경과한 뒤에 팔아야 양도세 이월과세가 적용되지 않는다는 점을 유의해야 한다.

그렇다면 증여 이외에 아들에게 부동산을 물려줄 방법은 없을까. 부친이 아들에게 매매 방식으로 넘길 수도 있다. 가족 간에 매매거래를 할 때 가장 먼저 신경 써야 할 점은 매매가액을 얼마로 할 것인가의 문제이다.

남남이 아닌 가족이기 때문에 매매가액을 시가보다 낮게 정할 가능성이 높은데 세법에서 이를 규제하고 있다는 점을 유념해야 한다. 매매가액을 시가보다 너무 낮게 정하면 매도인 입장에서는 양도소득세 문제가, 매수인 입장에서는 증여세 문제가 발생하기 때문이다.

세법상 시가와 매매가액의 차이가 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액(9000만원)을 초과하게 되면 초과된 금액을 증여로 보게 된다. 따라서 매수인인 아들 입장에서 증여세 문제가 없도록 하기 위해서는 시가 3억원인 주택은 2억1000만원보다 낮지 않게 매매가액을 정해야 한다.

매도자인 부친 입장에서는 어떨까. 시가와 매매가액의 차이가 시가의 5%와 3억원 중 적은 금액(1500만원) 이상이 되면 시가를 기준으로 양도소득세를 재계산하게 된다. 결국 시가 3억원의 아파트는 매매가액을 2억8500만원 초과~3억 1500만원 미만의 범위에서 결정해야 양도소득세 문제가 없게 되는 것이다.

Answer 5

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

부동산을 가족 간에 매매할 경우 세무서에서 양도가액 대신 시가평가액을 양도가액으로 간주할 수 있으며, 거래가액과 시가의 차이액 전체금액으로 하되 그 차이액이 3억원 이상이거나 시가의 5%이상인 경우에 한하여 적용합니다. 또한 가족 간 부동산 매매거래 가격이 시가의 30% 또는 3억원의 범위를 벗어나면, 거래를 통해 이득을 취한 자에게 증여세가 과세됩니다.

부동산을 증여하실 경우 해당 부동산을 증여하는 날의 시가평가액에 대하여 증여세를 계산하는 것인데, 이 때 이전 10년 간 별도로 부모님으로부터 증여받은 자산이 없을 경우 10년 간 최대 5천만원까지 공제받으실 수 있습니다. 부동산을 증여하실 때에는 담보된 채무를 함께 증여하신다면 승계받는 채무액에 대하여는 양도소득세를, 채무액을 초과하는 시가평가액에 대하여는 증여세를 납부하시게 되므로 세액이 절감되는 효과는 있으나 구체적인 절세방안은 부동산의 매입가액, 그 때 당시의 시가, 부동산의 종류 등에 따라 천차만별로 달라지므로 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시길 권해드립니다.