월세 집 계약기간 만료 전에 임대인 분이 이사 통보시 어떻게 대처해야 하나요?

Question

19년 9월에 원룸 을 계약기간 1년으로 하고 살고 있었는데

어제 집주인 분께서 건물임대차 명도 합의서를 들고 오시고

건물을 재건축하게 되서 20년 3월30일까지 이주하라는 내용의 합의서를 들고 오셨어요.

임대인의 사정으로 계약기간을 다 못 채우고 임차인에게 이주를 통보하면 임차인인 제가

공인중개비와 이사 비용을 임대인분께 요구 할 수 있나요?

그리고 이런 내용의 법적인 근거들을 어디서 찾아봐야 하나요?

이제 이 원룸에서 살게 된지 3개월 조금 넘었는데 집도 일자리도 다시 알아봐야 되서 막막합니다 ㅠㅠ

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이승환변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

우선 주택과 관련해서는 "주택임대차보호법"을 보시면 자세히 규정하고 있습니다.

그리고 주택임대차보호법은 아래와 같이 규정하고 있습니다.

제4조(임대차기간 등)

① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.

제10조(강행규정)

이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

따라서 임차인은 2019년 9월부터 2년의 임대차를 주장할 수 있습니다.

그리고 임대인 사정하에 이루어지는 재건축은 임대차계약의 정당한 해지에 해당하지 않습니다.

다만 도시 및 주거환경정비법을 보면 아래와 같은 규정이 있습니다.

제70조(지상권 등 계약의 해지)

① 정비사업의 시행으로 지상권ㆍ전세권 또는 임차권의 설정 목적을 달성할 수 없는 때에는 그 권리자는 계약을 해지할 수 있다.

② 제1항에 따라 계약을 해지할 수 있는 자가 가지는 전세금ㆍ보증금, 그 밖의 계약상의 금전의 반환청구권은 사업시행자에게 행사할 수 있다.

③ 제2항에 따른 금전의 반환청구권의 행사로 해당 금전을 지급한 사업시행자는 해당 토지등소유자에게 구상할 수 있다.

④ 사업시행자는 제3항에 따른 구상이 되지 아니하는 때에는 해당 토지등소유자에게 귀속될 대지 또는 건축물을 압류할 수 있다. 이 경우 압류한 권리는 저당권과 동일한 효력을 가진다.

⑤ 제74조에 따라 관리처분계획의 인가를 받은 경우 지상권ㆍ전세권설정계약 또는 임대차계약의 계약기간은 「민법」 제280조ㆍ제281조 및 제312조 제2항, 「주택임대차보호법」 제4조 제1항, 「상가건물 임대차보호법」 제9조 제1항을 적용하지 아니한다.

따라서 해당 주택이 임대차 계약체결당시 관리처분계획의 인가를 받은 정비사업지역인지 확인을 해보시면 좋을 듯합니다(통상 임대차 계약서에 이런 사항이 기재되어야 합니다)

결론적으로 도시정비법상의 정비사업이 아니라 임대인 스스로 하는 재건축이라면 임차인은 2년의 임대차 계약기간을 주장할 수 있으며, 만일 임대인이 부당하게 해지를 한다면 손해배상(이주비, 중개비, 다른 손해 등)의 청구를 할 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김태환변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

임대차계약 체결시 임대차계약 기간중 재건축으로 인해 임차인이 임차목적물을 반환해야하는 상황이 발생할 경우 공인중개사비와 이사비용을 누가 부담할지에 대한 책임사항을 약정하였다면 그 약정에 따르면 됩니다. 그러나 이와 같은 상황에 대해 별도의 약정을 하지 않았다면 임대인의 귀책사유로 인해 임대차계약기간 만료전에 임대차계약이 해지되는만큼 계약의무불이행(채무불이행)에 따른 손해배상책임을 물어 임대인에게 공인중개사비와 이사비용에 대한 청구를 할 수 있을 것으로 보입니다. 이와 같는 내용의 법적근거는 민법 제390조(채무불이행과 손해배상)와 제623조(임대인의 의무)를 참조하시기 바랍니다.

민법 제390조(채무불이행과 손해배상)

채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 채무자의 고의나 과실없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다.

제623조(임대인의 의무)

임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.