아버지 사망후 살고있는 집 상속을 어찌해야할까요?

Question

아버지 명의로 부모님 형제둘 가족이 같이 살고잇던 다세대건물입니다18년 정도 4인가족이 주소지로 같이 살앗고 대지 50평에 공시지가는 6억가량이고 주택가라 시세는 모르겟지만 옆건물이 평당 3000만원에 팔렷다고 들엇습니다아버지 돌아가시고 상속을 진행하기전 조금은 조언을 들을수잇을까해서 글을 써봅니다1.  상속시에 기준이 공시지가인가요 실거래시세인가요??   당장팔계획이 없기에 시세대로라면 너무 거품이 껴잇는거 같아서 걱정이네요박근혜때는 평당 1500만원 이엿는데 최근 1년전쯤 옆건물이 팔린가격이 평당 3000만원 이라 들엇습니다2. 두 아들이 상속포기를 하고 어머니만 상속받는경우 10억까지는 세금을 안내는게 맞나요??그럼 공시지가라면 10억까지 공제되어 세금이 없고 실거래라면 10억 초과분만큼만 세금을내면 되는건가요??이경우 세금은 몇%라고 생각하면 될까요??3. 분할상속으로 1.5 : 1 : 1 로 상속받는경우 세금은 어떻게 될까요??이경우도 어머니는 10억까지 공제되는건가요??아들들은 5000만원 만 공제받는게 맞나요??이경우도 공제금액을 빼고 몇%세금을 내게되나요??4.자세한 상담은 또 받아야알겟지만 어떻게 진행을하는게 나을지 궁금합니다읽어주시고 답변주셔서 감사합니다

김중택 세무사 · Accepted Answer

안녕하세요. 김중택 세무사입니다.1. 상속시에 기준이 공시지가인가요 실거래시세인가요??당장팔계획이 없기에 시세대로라면 너무 거품이 껴잇는거 같아서 걱정이네요박근혜때는 평당 1500만원 이엿는데 최근 1년전쯤 옆건물이 팔린가격이 평당 3000만원 이라 들엇습니다답: 상속세는 시가로 평가합니다. 즉, 주택은 개별주택가격이 상속가액이 됩니다. 다만, 개별주택가액으로 신고하는 경우 나중에 양도차익이 많이 발생하여 양도소득세가 많이 나올 수 있습니다. 먼저, 감정가액이 어느정도인지 알아보세요. 2. 두 아들이 상속포기를 하고 어머니만 상속받는경우 10억까지는 세금을 안내는게 맞나요??그럼 공시지가라면 10억까지 공제되어 세금이 없고실거래라면 10억 초과분만큼만 세금을내면 되는건가요??이경우 세금은 몇%라고 생각하면 될까요??답 : 일단 거래가 없다면 개별주택가격이 신고가액이고, 감정가액이 있다면 감정가액이 시가가 됩니다. 10억원을 초과한다면 초과금액이 1억원까지는 10%, 1억원 초과 5억원까지는 20% 입니다. 3. 분할상속으로 1.5 : 1 : 1 로 상속받는경우 세금은 어떻게 될까요??이경우도 어머니는 10억까지 공제되는건가요??아들들은 5000만원 만 공제받는게 맞나요??이경우도 공제금액을 빼고 몇%세금을 내게되나요??답: 일괄공제 5억원, 배우자공제 5억원합하여 10억원까지 세금이 없습니다. 일단 건물가격의 감정가액이 얼마나 나오는지 먼저 결정후상속가액과 상속지분을 정하는 것이 좋을 것 같습니다.자녀명의로 하는 경우 1세대 1주택등 불리한 규정이 많으므로 상속전문세무사와 상담바랍니다.감사합니다.