융자있는집에 월세로 들어가려는데 안전한지 확인부탁드립니다..!!
안녕하세요. 이사려는 집에 융자가 있다고 하는데 안전한지 확인부탁드립니다ㅜㅜ 중개인분은 안전하다고 하셨는데 제가 사회초년생이라 잘 모르겠어서요ㅠㅠ
집 매매가는 80억정도에 융자는 24억 채권채무가 잡혀있는데, 실제 잡혀있는 원금은 18억 정도라 하셨습니다. (120%설정)
월세 보증금은3000만원이고 회사처럼 운영되는 건물이였습니다. 혹시 제가 나중에 퇴거할때 보증급 반환에 문제가 있을까요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
위험한 매물이라 생각합니다.
이 조건에서는 월세 보증금 반환 리스크가 있어 위험하다 말씀드립니다.
사회초년생에게는 3천만 원이 큰 목돈이라 신중하게 결정하시길 바랍니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
질문의 기재된 부분만으로는 판단할수 없습니다, 일단 매매가 80억이라면 본인이 거주하는 호수 외 다른 호수들도 하나의 등기부에 묶여 있는 다가구구조로 보이고, 이런 경우 선순위 근저당 외 본인보다 빠르게 전입신고한 기존세입자의 보증금도 모두 선순위가 될수 있습니다. 그렇기에 현재 전입세대열람을 확인하시고 전세세입자 보증금내역등도 모두 확인이 필요할수 있습니다. 다만 본인의 보증금이 소액임차인 기준에 해당할것으로 보이기에 최우선 변제로써 일부 또는 전액이 배상이 가능할수 있는데, 이또한 선순위 임차인중 소액임차인여부등을 모두 비교해보아야 합니다. 일단 중개사가 있는 경우에는 전세임차인 보증금리스트등을 요청하여 확인하셔야 할듯 보입니다. 무조건 안전하다는 말만 믿고 계약을 하게 되면 이후 미반환이 발생해도 결국은 본인이 책임질수 밖에 없습니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
아마도 중개사님께서 설명하신부분은 최우선변제권에 보증금이 보장이 된다는 얘기를 하신것같아요
우리나라에는 주택임대차보호법이라는 강력한 법이 있습니다.
이 법에는 집이 경매에 넘어가더라도 소액 세입자의 보증금 중 일정 금액은 선순위 융자보다 먼저 돌려주는
최우선 변제라는 제도가 있습니다.
서울기준으로 보증금이나 1억6500원 이하인 세입자라면 최대 5500만원까지는 융자보다 앞서서 국가가 보호해 줍니다.
다시말해 3000만원의 보증금은 만의하나 문제가 있어도 돌려받는다는 설명같습니다.
중요한건 이 건물의 가치가 정말 80억이 맞는지 알아보셔야 합니다.
보통 건물간의 70%의 융자가 있으면 위험 매물에 해당합니다.
융자가 건물가 대비 낮기 때문에 크게 문제는 없지만 문제는 기준이 되는 80억이 진정성 있는 가격인지는
확인해보야 합니다.
중개사에게 선순위 임차인의 보증금 합계를 확인하세요
그리고 국세지방세 완납증명서도 요구하세요
안준다?
그럼 하지마세요
이건 기본이예요
안전하기는 하나 기본을 안지키는 집주인과 거래를 하면
나중에 문제가 생깁니다.
조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
이조건이면 보증금 3,000만 원은 안전한 편입니다
중개인이 안전하다라고 말한 것도 숫자상으로는 맞는 말입니다
등기부상 소유자가 법인인지 개인인지,
임대차 계약 상대방이 등기부 소유자와 일치하는지는 꼭 확인하세요
그래도 불안하면 계약서에 특약으로 이 문장을 넣어달라고 하세요
임대인은 본 계약 이후 임차인의 보증금 반환에 영향을 줄 수 있는 추가 담보권을 설정하지 않는다
이거 하나면 추가 대출 리스크가 차단됩니다
그리고 잔금치르고 전입신고와 확정일자를 갖춰 놓으시기 바랍니다
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
80억 실 매내가의 주택에서 18억 융자금이 있다면 대략 22.5%의 부채하고 봅니다
현재 시장에서 주택담보 비율이 50%정도부채규모가 대부분이라고 볼 때 매우 양호한 부채규모라고 보아 건전한 부채라고 생각됩니다
따라서 보증금 반환에는 현 테이터가 정확하다면 걱정하지 않아도 좋을 것같습니다
참고 바랍니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
보증금 3천만원은 선순위 근저당 대비 매우 소액이라 위험은 낮은 편이라고 생각합니다. 또한 지역별 최우선 변제금 안에 들어오게 된다면 경매시에도 근저당보다 우선적으로 배당 되기 때문에 문제가 없을 것이라 봅니다. 따라서 전입신고, 확정일자를 통해 우선변제권+대항력을 꼭 확보하시기 바랍니다.
안녕하세요. 유승현 공인중개사입니다.
걱정이 많으셨겠네요
결론은
객관적으로 안전합니다.
부동산의 안전성을 볼때 보는것이 집값대비 대출 비중입니다.
대출과 내 보증금을 합한 금액이 집값의 70~80프로를 넘지않으면 안전하다고 봅니다.
대출 24억은 매매가 80억원의 30프로수준밖에 되지 않으므로 안심하셔도 됩니다.
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.
수치상으로만 판단하자면 건물 시세 80억 원 대비 융자가 24억 원으로 부채 비율이 30% 수준에 불과해서 소위 말하는 깡통전세가 될 위험은 낮은 비교적 안전한 매물로 생각됩니다. 보증금 3000만 원은 지역에 따라 다소 차이는 있지만 주택임대차보호법상 최우선변제금 범위에 포함돼서 건물이 경매로 넘어가더라도 은행 융자보다 먼저 배당받을 수 있는 안전장치가 마련된 금액대라서 크게 걱정하실 필요는 없을 것 같구요. 다만 회사처럼 운영된다는 언급으로 봐서 개인이 아닌 신탁 소유일 가능성도 배제할 수 없는데요. 만약 등기부등본상 소유자가 'ㅇㅇ신탁'으로 되어 있다면 반드시 신탁원부를 확인하시고 신탁회사의 정식 동의를 얻어야만 보증금을 법적으로 보호받을 수 있다는 점을 유의하시길 바랍니다.
안녕하세요. 우광연 공인중개사입니다.
아파트와 같은 집합건물이 아니라면 질문자님 보다 앞서 임차한 임차인들의 보증금 내역도 파악을 하셔야 합니다. 그리고 임대차 계약 이전 임대인의 세금 체납 여부도 확인해 보실필요가 있습니다. 보증금액이 3천만원이라 혹시 경매가 진행이 된다 하더라도 최우선변제를 받을수 있을것 같은데요. 이를 확인하긴 위해서는 담보권 설정시점을 알아야 합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
집값 80억 대비 24억 융자는 30% 수준으로 매우 낮습니다. 보통 70~80%가 넘지 않으면 안전하다고 봅니다. 보증금이 3000만원이면 지역마다 차이가 있지만 소액임차인에 해당하여 집이 경매에 넘어가도 은행보다 먼저 보증금을 돌려받을 법적 권리가 생깁니다. 회사소유라면 개인이 임대인일 때보다 관리가 투명할 확률도 높습니다. 이사 당일 전입신고와 확정일자만 즉시 받으시면 됩니다.
안녕하세요. 이사려는 집에 융자가 있다고 하는데 안전한지 확인부탁드립니다ㅜㅜ 중개인분은 안전하다고 하셨는데 제가 사회초년생이라 잘 모르겠어서요ㅠㅠ
집 매매가는 80억정도에 융자는 24억 채권채무가 잡혀있는데, 실제 잡혀있는 원금은 18억 정도라 하셨습니다. (120%설정)
월세 보증금은3000만원이고 회사처럼 운영되는 건물이였습니다. 혹시 제가 나중에 퇴거할때 보증급 반환에 문제가 있을까요?
==> 현재 상황에서 보증금 규모 만을 고려할 때 최우선 변제금액에 해당됩니다. 그러나 현재 상황에서도 경매처분시 낙찰대금의 2분의 1범위 내에서 비슷한 조건에 있는 분들이 여러분이 있는 경우 안분배당 대상임을 참고하시기 바랍니다
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
제시해주신 수치만 보면 비교적 안전한 편에 속한다고 할 수 있습니다. 매매가가 80억이고, 채권최고액이 24억이라면 담보인정비율은 약 30% 정도입니다. 일반적으로 선순위 융자와 전체 세입자(본인 포함)의 보증금 총액이 매매가의 70%를 넘지 않으면 안전하다고 여깁니다.
매매가에 비해 융자 비율이 낮다면 상대적으로 안전하다고 볼 수 있지만, 확실하게 대비하려면 몇 가지 점을 꼭 챙기셔야 합니다.
먼저, 임대인에게 국세와 지방세가 모두 완납됐다는 증명서를 요청하세요. 만약 임대인이 세금을 체납했다면 집이 공매에 넘어갈 위험이 있기 때문입니다. 그리고 전입세대 열람내역서와 확정일자 부여 현황도 꼭 확인해 보세요. 내가 들어가기 전부터 이미 살고 있는 세입자가 있다면, 그들의 보증금이 얼마나 되는지 반드시 알아두는 게 좋습니다. 보통, 융자 금액과 선순위 세입자 보증금을 합친 금액이 매매가의 70%를 넘지 않는 게 안전하다고 합니다.
계약을 마치면 바로 전입신고를 하고, 확정일자도 받아두세요. 그래야만 나중에 문제가 생겼을 때 내 보증금을 돌려받을 우선권이 생깁니다. 여유가 된다면 전세보증금 반환보증 보험에 가입하는 것도 적극 추천합니다. 이 보험에 들면 혹시라도 임대인에게 문제가 생겼을 때 내 보증금을 돌려받는 데 큰 도움이 됩니다.
처음 집을 구하는 사회초년생이라면 서류 하나하나 꼼꼼하게 챙기고, 혹시라도 모르는 부분이 있다면 전문가나 주변에 조언을 구하는 게 내 자산을 지키는 가장 확실한 방법입니다.
답변이 도움이 되셨나요~✨️
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
80억원 건물에 융자 24억 정도는 안전한 수준이라 보실 수 있으며 월세 보증금 3000만원은 최우선변제권으로 보호가 가능하시기 때문에 크게 문제 없으실 것으로 보여집니다