전세 계약시 특약사항에 장기수선충담금 부담에 관해 궁금합니다.
친한 후배가 전세계약에 문제가 있는데요.
최초 계약서에는 중개업자분과 같이 했다는데요.
이때 계약서엔 그런 내용이 없었다고 해요. 임차인부담으로 한다는것은요.
2년뒤에 중개업자분 없이 살던집 그대로 집주인과 재계약 했고 그리고 묵시적 되었는데 말을 들어보니
후에 특약사항을 보았더니 장기수선충당금은 임차인 부담으로 한다 이런내용이 있었다고 합니다.
집주인 자필로 쓴글씨며 쌍방 도장은 찍혀있다는데요.
장기수선충당금 못돌려 받을까요? 족히 250만원은 된다고 하는데요.
자세한 내용은 이렇습니다.
계약을 하고 도장 다 찍어서 계약서가 한장이라 집주인이 들고 가서 며칠뒤 등기로 보내온 계약서에
특약사항 추가 되있어서 집주인이 추가로 써넣었다는군요.
쌍방 협의 없이 장기수선에 대한 이야기는 하지도 않고 집주인 맘대로 한건데 무효 가능한건지요? 궁금합니다.
안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.
계약서를 임의로 수기로 일방적으로 조작 작성한 것은 법적으로 무효입니다.
공인중개사를 통하지 아니하고, 계약서의 내용이 모두 수기로 작성되었다면 증거불충분이나,
(그런데 임차인의 도장이 찍혀있다니 조금 애매모호합니다만)
임대인의 글씨만 수기로 작성되어 있다면, 무효 주장이 가능할 듯 보입니다.
지금이라도 증거를 들어 무효임을 주장하는 것이 필요합니다.
내용증명을 작성하되, 임차인과 임대인 간에 장기수선충당금 부담건에 대하여 전혀 협의한 적도 없고, 임차인이 장기수선충당금을 부담한다고 동의한 적이 없는데도, 임대인의 글씨로 일방적으로 임의로 계약서에 적은 것이므로, 그 특약은 무효이며 사기에 해당한다라는 내용으로 등기로 보내시고, 강력히 항의 대처하시기 바랍니다.
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이상으로 답변에 갈음합니다
감사합니다
안녕하세요. 서주환 공인중개사입니다.
충분히 돌려받을수 있습니다.
"간혹 임대차 계약할 때 집주인이 장기수선충당금을 세입자가 내도록 특약을 요구하는 경우가 종종 있다. 하지만 이러한 특약은 주택임대차보호법상 임차인에게 불리한 약정이므로 무효가 된다. 즉 세입자는 특약 기재 여부와 상관 없이 장기수선충당금을 집주인으로부터 돌려받을 수 있다"
이런 내용을 들어 당당하게 요구하시면 됩니다.
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.
일단 남겨주신 질문 기준으로 답변 드리겠습니다.
장기수선충당금은 기본적으로 다른 협의가 없으면 임대인이 지불합니다. 다만, 보통은 관리비에 포함되서 나오니 임차인이 낸것을 나중에 돌려받는 식으로 합니다.
여기서 임차인이 낸다는 다른 협의가 있다면 협의대로 하는게 맞습니다.
질문 내용은 임대인이 협의없이 해당 특약을 임의로 적었다는 것인데 이런한 내용은 임차인에게 불리한 특약으로 무효로 볼 수 있을 것 같습니다.
다만, 임대인이 순순히 인정하지 않을것인바 소송까지 간다면 협의없이 임대인이 임의로 적은것인지에 대해서는 임차인이 증명해야 할것으로 보입니다.
답변이 도움이 되셨다면 추천 한번 부탁드립니다^^!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
협의되지 않은 특약사항은 효력이 없습니다. 다만 내용상 최초계약서를 2부 작성해 서로 나누어 가지고 있다면 일방적으로 추가한 특약이라는 입증자체는 쉬우나 1부에 대해 임의작성된 부분이라 다툼에 소지는 있어보이나, 보통 수기로 추가된 부분은 따로 서명 및 날인을 하기 때문에 법적효력은 없을것으로 보입니다.