임대차계약에서 환산보증금이라는 것은 무엇인가요?

Question

임대차계약을 하면 임차인이 임대료를 올리는데

5%로 제한이 되었다고 알고 있는데

환산보증금 개념이 들어가면

5%이상도 인상이 가능하다는 소리를 들었습니다

환산보증금이라는 것은 무엇인가요?

그리고 환산보증금이 적용되는 임대차계약은

어떤 기준으로 적용이 가능한 것인가요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

환산보증금은 쉽게 보증금과 월세를 통합하여 일정한 보증금을 환산하는 것을 말합니다. 전세의 경우라면 이러한 환산보증금 산정은 필요없지만 월세의 경우라면 해당 환산보증금을 기준으로 판단하게 됩니다.

환산보증금 계산식은 월세 *100 을 한뒤에 보증금을 더한 금액이 됩니다. 예를 들어 1억/60이라면 환산보증금은 1억 +(60*100) = 1.6억이 됩니다.

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Answer 2

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

환산보증금이란 월세임대차의 경우 환산보증금으로 환산합니다.

환산보증금 = 보증금 + (월세×100) 입니다.

Answer 3

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

환산보증금은 상가임대차보호법에서 보증금과 월세 환산액을 합한 금액을 말합니다. 환산보증금은 다음과 같이 계산됩니다

환산보증금=보증금+(월세×100)

예를 들어, 보증금이 1,000만원이고 월세가 100만원인 경우, 환산보증금은 다음과 같이 계산됩니다

1,000만원+100만원×100=1억1천만원

환산보증금은 임차인이 서민 임차인인지, 돈이 많은 임차인인지를 판단하여 상가임대차 보호법에 보호를 받을 수 있는지 여부를 나누는 기준입니다. 환산보증금 기준을 초과하는 임차인은 상가건물 임대차보호법에 보호를 받지 못할 수 있기 때문에 주의해야 합니다.

환산보증금이 적용되는 임대차계약의 기준은 상가건물임대차보호법 시행령에서 지역별로 정해져 있습니다. 예를 들어, 서울특별시의 경우 환산보증금 기준은 9억원입니다. 이 기준을 초과하는 경우에는 상가건물 임대차보호법의 일부만 적용되고, 적용되지 않는 사항에 대해서는 민법이 적용됩니다.

환산보증금 기준을 초과하는 경우에도 일부 규정은 예외적으로 적용됩니다. 예를 들어, 대항력, 계약갱신요구권, 권리금 회수 기회 등은 보호받을 수 있습니다. 그러나, 우선변제권이 없고, 차임과 보증금의 증감 제한이 없습니다. 따라서, 환산보증금 기준금액을 초과하는 임차인은 꼭 전세권 설정을 해서 자신의 보증금을 보호해야 합니다.