보증금 있는 월세 재계약 시 인상분 계산

Question

임대인과 당초 협의할 때는 현재 지불하는 월세를 기준으로 5% 인상(보증금 동결)하는 걸로 합의하고 계약 준비 중에 있습니다

계약일을 며칠 안남긴 지금 환산보증금을 주장하며 기존 합의된 사항을 무시하고 본인이 제시하는 금액을 못맞출 시 계약 파기를 말합니다

상임법 상 차임 또는 보증금의 5%.. 반드시 임대인이 주장하는 방식의 산출방법을 따라야 하는 건가요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

원칙상 갱신청구권 사용시 인상 5%는 환산보증금을 기준으로 합니다. 즉 보증금이나 월세중 하나를 5%인상하는게 아닌 전체금액에 대해 5%을 인상하게 됩니다. 결국 임대인이 주장하는 환산보증금 5%인상이 문제되는 것은 아니나, 이미 두 당사가간 협의를 하였다면 이에 따라 새로운 계약이 성립되었기에 이를 임의대로 번복할수는 없어보입니다. 즉, 이러한 부분을 주장하시고, 월세에 대해서만 5%인상을 주장하시고, 해당 이유로 갱신청구권 사용을 거부할수 없다는 점을 주장하시면 될듯 보입니다.

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Answer 2

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

월세 재계약 시 보증금 인상은 주택임대차보호법에 따라 기존 보증금의 5% 이내에서 가능합니다. 이는 임차인이 계약갱신청구권을 행사함으로써 기존의 임대차가 갱신되는 경우에 해당합니다.

월세의 경우, 전월세 5% 인상 방법은 조금 복잡하며 현재 임차하고 있는 보증금과 월세를 환산보증금으로 전환하여 5% 인상한 후 다시 보증금과 월세로 변환해야 합니다. 이때 전월세 전환율과 한국은행에서 정한 기준금리까지 적용됩니다.

그러나 임대인이 원하는 금액을 집구하는 세입자에게 요구할 수 있습니다. 그런데, 집을 구하는 세입자가 집주인이 요구하는 액수가 시세보다 비싸면 조정을 요구할 수는 있지만, 만일 집주인이 OK하지 않으면 그 집은 구할 수 없습니다.

따라서, 임대인이 주장하는 방식의 산출방법을 반드시 따라야 하는 것은 아닙니다. 임대인과 임차인 사이의 합의에 따라 결정됩니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

아무래도 월세를 올릴때 임대인과 협의가 안되면 파기를 하겠다고 하니 임대인 주장을 따를수밖에 없네요

임대사업자 같으면 5%만 인상할수 있는데 그렇지 않으면 계약 갱신 청구권을 쓸때만 5% 가능하고 아니면 임대인 맘대로 올릴수 있습니다

협의를 잘하셔서 재계약을 하시기 바랍니다