분양가 상한제 아파트는 분양가를 어떻게 책정하나요?

아파트 청약 시 분양가 상한제 적용 아파트를 청약하여 당첨되면 로또라는 말이 있는데 분양가 상한제 아파트는 분양가를 누가 어떻게 정하는 것인가요