전세보증금 돌려받을 수 있을까요?
집은 근린2종생활시설로 보증금 1억입니다.
들어올때 전입신고와 확정일자를 받아놓은 상태입니다.
그런데 이번에 제가 아파트를 매수하게되면서 주담대를 받게되었습니다.
1.아파트 대출 승인일 5월 10일
2.보금자리론이라, 대출 승인 후 3개월 이내 전입신고 해야함
3.전세 계약 만료일 8월 14일
4.즉, 전세 계약 만료일 전에 전입신고를 하게 되어서 대항력 상실 위험성 있음
그 전에 방이 빠져서 다음 세입자에게 돈을 받게되면 다행이지만,
질문 1)
만약에 8월 14일 전에 방이 빠지지 않아서 제가 8월 10일에 전입신고를 하게 되어서 대항력이 상실되게 된다면,
전세보증금 반환 소송으로도 돈을 돌려받기가 어려울까요?
질문2)
전입신고로 인하여 대항력이 상실하더라도 확정일자를 통한 최우선변제권은 계속 갖고있는건가요?
질문 3)
혹시, 미리 대비할 수 있는 방법 없을까요?
-전세권 설정 불가능한 건물(위반 건축물이라 불가능하다고 합니다.)
-입차등권기명령은 전세 만료 후 가능(전세 만료 후 바로 진행한다고 하더라도 2~6주 정도 소요됨)
채권 금액은 10억, 건물 금액은 30억 정도입니다.
안녕하세요. 왕인주 공인중개사/경제·금융전문가입니다.
질문 1)
만약에 8월 14일 전에 방이 빠지지 않아서 제가 8월 10일에 전입신고를 하게 되어서 대항력이 상실되게 된다면,
전세보증금 반환 소송으로도 돈을 돌려받기가 어려울까요?
=> 대항력이 상실될지라도 임대차계약에 따른 채권 채무관계는 존속하므로
만약 임대인으로부터 보증금 반환이 이뤄지지 않을 경우 보증금 반환소송으로 회수하셔야 할 것으로 보입니다.
질문2)
전입신고로 인하여 대항력이 상실하더라도 확정일자를 통한 최우선변제권은 계속 갖고있는건가요?
=> 확정일자는 우선변제권 확보의 요건이지만 확정일자만으로 효력이 발생하는 것이 아니며
전입신고 + 확정일자 + 실거주 요건이 충족될 때 유효하게 효력이 발생하므로
전출을 할 경우 우선변제권의 효력이 사라질 것으로 보입니다.
질문 3)
혹시, 미리 대비할 수 있는 방법 없을까요?
-전세권 설정 불가능한 건물(위반 건축물이라 불가능하다고 합니다.)
-입차등권기명령은 전세 만료 후 가능(전세 만료 후 바로 진행한다고 하더라도 2~6주 정도 소요됨)
=> 최선은 되도록 새로운 임차인을 빨리 구하여 임대차를 승계하고 보증금을 반환 받은 후
새로운 주택으로 입주하시는 것으로 보입니다.