강제 경매 낙찰 시, 기존 임대차 계약 관련하여 문의 드립니다.

Question

안녕하세요,

낙찰 후 소유권 확보 시, 낙찰 받은 건물(상가)의 기존 임차인과의 관계에 대해 문의 드리려고 합니다.

1. 낙찰자는 기존 임차인의 임대차 계약을 반드시 승계할 의무가 있는지요?

(혹은 기존 임차인의 보호를 위해 일정 기간 임차 기간을 보장해야 하는지요?)

2. 경매 이슈로 인해 현 임차인이 전 임대인에게 차임 지급을 계속 미루며 해당 상가에서 영업을 지속했습니다.

기존 임대차 계약의 보증금 중 대부분은 차감되고 일부 남아 있는 상황입니다.

기존 임대차 계약 해지 시, 남은 보증금의 반환은 기존 임대인(전 소유권자)의 책임이 맞는지요?

답변 주시면 큰 도움 되겠습니다. 감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 장주석 변호사입니다.

1. 기존 임차인이 대항력 요건을 갖추고 대항력을 행사한다면 낙찰자는 기존 임대인의 지위를 승계하게 됩니다. 따라서 기존 임대차계약의 기간이 남아 있다면 위 기간은 보장됩니다.

2. 기존 임차인이 대항력을 행사하여 낙찰인이 임대인의 지위를 승계하게 된다면 잔존 보증금에 대한 반환의무는 낙찰자에게 있습니다.