건물을 신축할 때, 재료비, 인건비 등 여러가지 내용으로 원가계산을 하는데, 보통 인건비 비율은 어느 정도 책정을 해야 적당하며, 과다한 인건비 발생시 어떤 피해가 있나요?

Question

건축주가 건물을 신축하기 위해서 설계를하고 견적을 내서 건물을 짓는데 보통 인건비는 총 공사비에서 몇 %정도 되어야 적당한 인건비인지 궁금하며, 건물신축지연에 따른 인건비 상승이 된다면, 건물가격에 인건비 상승분도 포함을 시켜야 하는지, 아니면 제외를 해야 하는지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

통상 아파트를 예를 들면 인건비가 공사원가의 40% 가량 차지 한다고 합니다.

공사 시작 부터 완공 시점까지 인건비 상승분을 미리 비용에 산정을 해서 설계를 해야 합니다.

하지만 건축지연에 의한 별도 규정은 별도로 작성을 하고 준비를 해야 합니다.

그렇치 않을 경우 손실이 발생을 하게 되면 공사가 멈추게 되고 중간에 부실의 우려가 나올 수도 있습니다.

따라서 처음 분양가 산정 시 이러한 문제등의 발생요인을 계획을 하고 분양가 산정을 적절하게 해야 됩니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

건축주 입장에서 공사비 중 인건비가 차지하는 비율 그리고 공사 지연 시 증가한 인건비를 건물 가격에 포함 할 수 있는지는 건축물의 종류, 공사 규모, 공법, 지역에 따라 다르지만 일반 주택의 경우 인건비 비중은 20~30%, 중대형 상가, 오피스텔은 15 ~ 25%입니다.

공사 기간 중 지연에 따른 추가 인건비는 대부분 건설 원가에 포함됩니다. 즉 건물 자산의 장부가액에 포함이 가능합니다.

시장에서 건물 자체의 사용가치와 입지, 완성 품질을 중심으로 가격이 형성되는데 부동산 매각 시 시세 반영 여부는 개인적인 생각으로 어렵지 않을까 싶습니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

일반적으로 전체 공사비에서 인건비가 차지하는 비중은 30~40%정도라고 나타나 있습니다. 보통 건물을 신축하는 과정에서 시공사와 공사계약을 체결할때 전체적인 공사비용등을 고려하여 하나의 금액으로 체결을 하기 떄문에 별도의 인건비나 자재비를 구분하지는 않습니다. 구분한다면 견적을 제공하는 시공사측에서 일정비율을 감안하여 모두 포함한 금액을 최종 견적으로써 제출하므로 실제 공사를 받긴 소유자나 조합등은 최종금액만을 가지고 협의하게 됩니다,

공사도중 인건비, 원자재상승에 따라 공사비증액이 필요한 경우에는 별도 협의를 진행하게 되나, 시행사측에서는 최초 금액 외 증액분에 대한 지급의무가 있는 것은 아니기 때문에 이를 임의대로 인정하여 증액분을 청구하더라도 전체적인 공사비증액은 어려운게 사살입니다. 시공사측에서는 당연히 인건비도 공사비용에 포함되기 때문에 공사비증액이 필요한 경우 이부분도 반영을 하는게 일반적이고 시행사측에서도 이러한 공사비증액분은 건물가격 or 분양가 or 조합원 분담금에 추가 반영하게 됩니다.

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

전체 공사비의 20~35% 사이가 일반적이며, 구조,규모,공법에 따라 조정이 된다고 합니다

과다한 인건비는 공사비 증가 및 수익률 악화로 이어지므로, 사전 견적서 검토 및 감리 필요하고 공사 지연 시 인건비 상승은 지연의 책임 주체에 따라 가격에 포함 여부가 결정됩니다

철저한 계약관리 및 공정관리로 불필요한 인건비 상승을 방지하는 것이 핵심인거 같습니다