신탁등기 매물 월세 계약 관련된 질문입니다.

Question

가독성을 위해 개조식으로 작성합니다. 양해 부탁드립니다.

매물 조건: 오피스텔 1000/70, 신탁등기 매물

상황:

• 신탁등기라 계약 포기했으나, 이후 집주인 측에서 연락 옴

• 집주인이 2~3월쯤 신탁등기 말소 예정이라고 함

• 제안: 입주 시 보증금 없이 월세만 내고 살다가, 신탁등기 말소되면 익일 보증금 지급하는 특약 조건으로 계약하자고 함

의문점:

• 부동산: "보증금 안 내고 월세만 내는 거니까 집주인과 직접 계약하면 된다"

• 저: 현재 신탁등기 상태인데, 신탁사 통해 계약해야 하는 거 아닌가?

위 조건으로 집주인과 직접 계약해도 괜찮을까요?

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

신탁등기된 건물인 경우에는 소유권이 신탁회사에게 있으므로 임대동의서 없이 집주인에게 직접 월세를 납부하게되면 문제가 발생할 수 있으므로 주의하셔야 합니다.

신탁등기는 근저당처럼 채권금액이 을구에 기록되지 않기 때문에 반드시 신탁원부를 발급받아 임대차관리에 대한 내용을 확인해야 합니다. 계약시에는 신탁회사(수탁자)와 금융기관(우선수익자)이 반드시 임대차에 동의해야 하며, 신탁원부에서 부동산담보신탁계약서를 통해 권리관계, 계약의 세부내용, 특약 사항 등을 확인하셔야 합니다. 법적으로 신탁회사(법적 소유자) 소유이므로, 집주인이 신탁회사 몰래 임의로 임차인과 계약하는 것이 아님을 동의서로 확인해 주는 동의서가 반드시 필요합니다. 만일, 이를 어기고 임대동의서 없이 진행된다면 임차인은 불법 점유자가 될 수 있으므로 주의해야 됩니다. 신탁계약서 상 위탁자(임대인)와 수탁자(신탁회사)가 계약내용을 확인 후 보증금과 월 차임을 누가 관리할 것인지, 임대차 만기 혹은 해제 시 보증금 반환의무가 누구에게 있는지, 보증금 및 월세의 지급 계좌는 누구의 것으로 해야 하는지 확인해야 합니다.

Answer 2

• 부동산: "보증금 안 내고 월세만 내는 거니까 집주인과 직접 계약하면 된다"

• ==> 보증금없이 월세 만 납부하는 경우 집주인과 진행하여도 손해될만한 사항이 없습니다. 원칙적으로 이러한 경우 신탁원부 검토 또는 신탁회사에 동의 등을 받고 계약을 진행해야 합니다

• 저: 현재 신탁등기 상태인데, 신탁사 통해 계약해야 하는 거 아닌가?

• ==> 서로 협의결과에 따라 판단해야 하는 사항입니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

계약은 명확하고 깔끔하게 작성해야 추후 분쟁이 없습니다.

위 사항으로는 신탁 말소 전 월세 거주하다 신탁 말소 후 보증금 지급을 약정으로 계약을 하자고 한다면 추후 상황이 예상할 수 없기 때문에 다른 매물을 알아보시는 것을 추천드립니다.

신탁 등기가 말소가 되지 않을 수도 있기 때문에 이 부분을 신중하게 생각하시길 바랍니다.

감사합니다.