아파트구입. 대출 문의드립니다..
현재는 남편인 제 명의로 전세자금대출받아서 전세를 살고있습니다.
전세계약만료일은 올해7월인데
만기전에 아내 명의로 아파트 구입자금
대출을 받아서 아내명의로 아파트를 구입하려고 합니다.
이럴경우 남편이 이미받은 대출이 아내가 대출받을때 영향을 미치나요?
아내는 최저시급 직장인입니다.
저희부부는 10 여년살았던 자가집을 매매하고 현재 전세를 살고있어 생애최초는 아닌데 저렴하게 대출받을수있는 방법없을까요.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
남편 전세대출이 아내 단독 대출을 직접 막는 건 아닙니다
하지만 아내 소득이 낮고 생애최초 우대가 없으면 대출 한도가 낮고 금리가 높아질 수 있습니다
현실적으로는 전세대출 상환 후 구입 또는 부부 공동명의 대출이 가장 실행 가능성이 높습니다
은행 상담을 받아보고 진행하시기 바랍니다
1명 평가안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
남편분의 전세자금대출이 있는 상태에서 아내분의 명의로 구입자금 대출(주택담보대출)을 받는 것은 가능하지만, '세대 전체의 부채'를 보는 규정과 '소득 증빙' 부분이 핵심 관건입니다.
질문하신 내용을 바탕으로 실무적인 해결 방안을 정리해 드리겠습니다.
1. 남편의 전세대출이 아내의 대출에 미치는 영향
DSR(총부채원리금상환비율) 산정: 부부 합산 소득으로 대출을 받을 경우, 남편분의 전세자금대출 이자 상환액이 부부 합산 DSR에 포함됩니다. 즉, 남편분 부채가 많으면 아내분의 대출 한도가 줄어들 수 있습니다.
대출 실행의 조건: 가장 중요한 점은 '전세대출의 상환'입니다. 주택담보대출을 받아 아파트를 구입하면 원칙적으로 기존 전세대출은 즉시 또는 단기간 내에 상환해야 합니다. (유주택자가 되는 순간 전세대출 유지가 불가능하기 때문입니다.) 7월 만기 전이라도 아파트 잔금일에 전세대출을 상환하는 조건으로 진행될 가능성이 높습니다.
2. 최저시급 직장인 아내분의 소득 증빙 문제
아내분 명의로 대출을 받을 때, 최저시급 기준 소득만으로는 원하는 만큼의 한도가 나오지 않을 수 있습니다. 이때는 아래 방법을 활용합니다.
부부 합산 소득: 아내분 명의로 빌리더라도 남편분의 소득을 합산하여 대출 심사를 받을 수 있습니다. (이 경우 남편분의 부채도 함께 계산됩니다.)
신용카드 사용액 활용: 만약 소득 증빙이 부족하다면, 최근 1년 치 신용카드(또는 체크카드) 사용 내역으로 소득을 추정하여 대출을 받을 수 있습니다. (단, 1금융권 일부 상품에 한함)
3. 생애최초가 아닐 때 저렴하게 대출받는 방법
생애최초 혜택은 어렵지만, 현재 시장에서 가장 유리한 대안은 다음과 같습니다.
신생아 특례대출 (해당 시 최우선): 만약 2년 이내에 출산(또는 입양)한 자녀가 있다면 소득 요건이 완화된 1%~3%대 저금리 대출이 가능합니다. (가장 저렴합니다.)
특례보금자리론 또는 일반 보금자리론: 현재는 '아낌e보금자리론' 등이 운영 중입니다. 소득 기준(부부 합산 7천만 원 이하 등)에 부합한다면 시중 은행보다 금리가 낮고 중도상환수수료가 저렴할 수 있습니다.
주기형(5년 고정) 담보대출: 일반 시중은행 상품 중 5년 동안 금리가 고정되는 '주기형' 상품이 현재 정책자금 대출과 금리 차이가 크지 않을 정도로 낮은 경우가 많습니다.
실무적 진행 팁
전세 잔금과의 연계: 7월 만기 전에 이사하신다면, 집주인에게 미리 알려 전세보증금을 잔금일에 맞춰 돌려받아 전세대출을 상환하고, 모자란 금액을 아내분의 담보대출로 채우는 스케줄을 짜야 합니다.
은행 사전 상담: 아내분 명의로 진행하시되, "남편 소득 합산"과 "전세대출 상환 조건"으로 한도가 얼마나 나오는지 주거래 은행에서 먼저 확인해 보세요.
아내분 소득이 적더라도 남편분이 보증을 서거나 소득 합산을 하면 대출 자체는 어렵지 않습니다. 다만 7월 전세 만기 시점과 아파트 잔금일 사이의 자금 공백이 생기지 않도록 단기 신용대출 등을 예비로 체크해 두시는 것이 좋습니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
1명 평가안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
아파트를 아내 명의로 구입하면서 대출을 받을 경우, 남편이 받은 전세자금대출도 부부의 전체 부채로 함께 계산될 수 있습니다. 특히 대출 심사를 할 때 총부채원리금상환비율(DSR) 산정에 포함되어, 대출 한도가 줄어들 가능성이 높습니다. 하지만 전세자금대출은 실제로 주거를 위한 담보 성격이 있다 보니, 일반 신용대출에 비해 심사 기준이 다소 완화될 수 있습니다.
생애최초 주택 구매자가 아니더라도 보다 저렴한 금리 조건을 원한다면, 특례보금자리론이나 디딤돌 대출 등 정부 정책 금융상품을 한번 확인해보시는 것이 좋습니다. 만약 아내의 소득이 최저임금 수준이라면, 소득 증빙에 따라 우대 금리나 추가 혜택을 받을 수 있는지도 살펴볼 필요가 있습니다.
또한, 전세계약이 끝나기 전에 대출을 실행해야 한다면, 전세금 반환일과 아파트 잔금일을 잘 맞춰서 자금 운영에 문제가 없도록 신경 써야 합니다. 부부의 소득과 부채를 기준으로 대출 한도를 정확하게 파악하려면 거래하고 있는 은행을 직접 방문해 상담을 받아보시는 걸 권합니다.
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
남편 전세자금대출 때문에 아내 명의 아파트 대출이 원칙적으로 막히는 구조는 아닙니다.
다만 은행별 DSR, 내부 규정에 따라 한도, 조건에 영향을 줄 수 있습니다.
만약 아내 소득이 낮다면 아내 단독 대출로는 한도가 부족할 수 있습니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 공인중개사입니다.
남편 명의 전세자금대출은 원칙적으로 아내 단독 대출 심사에는 직접 반영되지 않습니다. 다만 혼인 관계이므로 금융사에 따라 배우자 부채를 참고자료로 확인할 수는 있습니다. 아내 소득이 최저시급 수준이면 DSR·소득 요건으로 대출 한도가 제한될 가능성이 큽니다. 생애최초가 아니라도 신혼·서민형 보금자리론이나 정책모기지 일부 우대 가능성은 있으니 소득 합산 여부를 은행에서 정확히 상담받는 것이 중요합니다.
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