형제간 차용증 작성 내용 문의드립니다.
안녕하세요
저는 채권자인 어머니를 대신해서 질문드리는 딸입니다.
채권자: 저희 어머니
채무자: 외삼촌
채권액: 1억
외삼촌이 피싱을 당해 갑자기 거액의 빚이 생겨 어머니가 도움을 주고자해서 1억원의 금액을 무이자로 빌려주었습니다
변제기일은 외삼촌의 자녀가 성년이 되는 시점인 2031년이구요
현재 외삼촌은 26년 2월경 신축아파트 입주예정입니다
해당 아파트는 현재 외숙모의 단독명의이나 2월 입주 시 공동명의로 전환할 것이라고 했습니다.
외숙모는 외삼촌의 피싱과 빚사실을 알게될경우 이혼 또는 그에 준하는 행동을 취할 분이라
최대한 외숙모 모르게 진행해야하는 상황이구요
채권자인 저희 집은 외삼촌의 신축아파트를 담보로 보고 우선 돈먼저 송금해준 상황입니다
따라서 차용증에 아래와 같은 특약사항을 넣고 싶은데 이게 추후 법적공방 시 효력이 있는지
확실히 효력을 가지려면 공증을 필수로 받아야하는지 문의드립니다
차용증 특약사항
채무자 배우자 명의의 아파트가 2026년 2월경 채무자 공동명의로 변경될 예정이며
"공동명의 설정 즉시 채권자를 위해 1순위 근저당권을 설정한다"는 의무 조항
이외에 혹시 추가로 해두면 좋을 법적조치나 내용이 있는지도 궁금합니다
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
질문하신 특약 조항은 원칙적으로 유효하게 작성할 수 있으나, 그 자체만으로 담보권이 발생하는 것은 아니며 실효성은 제한적입니다. 공동명의 전환 후 근저당권을 설정하겠다는 것은 ‘채무자의 장래 이행의무’에 불과하므로, 이를 어길 경우 손해배상이나 강제이행의 문제가 될 뿐 자동으로 근저당이 설정되지는 않습니다. 따라서 공증을 받는 것이 강제력 확보 측면에서 사실상 필수에 가깝고, 추가적인 보완 장치가 필요합니다.법리 검토
차용증은 당사자 간 합의로 효력이 발생하지만, 제3자인 외숙모의 소유권에는 직접적인 효력을 미치지 않습니다. 현재 아파트가 외숙모 단독명의인 이상, 공동명의 전환 자체도 확정된 법적 사실은 아니며, 근저당 설정 의무 역시 채무자의 채무불이행 책임으로만 귀결됩니다. 공정증서를 통해 강제집행 인낙 문구를 두면, 채무 불이행 시 별도의 소송 없이 집행권원을 확보할 수 있다는 점에서 차이가 큽니다.실무 대응 전략
차용증에는 금액, 변제기, 무이자 조건, 공동명의 전환 후 근저당 설정 의무를 명확히 기재하시고, 반드시 금전소비대차 공정증서로 작성하시는 것이 좋습니다. 동시에 공동명의 전환이 이루어지지 않을 경우를 대비해 기한의 이익 상실 조항을 두거나, 일정 시점까지 담보 설정이 되지 않으면 즉시 변제를 요구할 수 있는 조항을 추가하는 것이 실무적으로 유리합니다. 송금 내역과 자금 출처도 함께 보관하십시오.추가 조치 또는 유의사항
외숙모 모르게 진행하더라도, 장래 담보 설정은 외숙모의 동의 없이는 현실적으로 어려울 수 있다는 점을 전제로 위험을 관리해야 합니다. 현재 구조는 담보부 대여가 아니라 무담보 대여에 가까우므로, 채권 회수 리스크를 과소평가해서는 안 됩니다. 사안 특성상 문구 하나로 결과가 달라질 수 있으므로 작성 전 검토가 중요합니다.
안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.
위와 같은 특약을 기재하는 경우에는 추후 그 설정에 대하여 요구할 수 있는 것이나 그 특약에 구체적인 설정 조건에 대하여 정하는 것이 필요할 수도 있고
상대방이 그 내용을 일방적으로 불이행하는 경우 강제하는 데 있어서 마땅한 수단을 정하지 않는 이상 실효성이 낮아질 수 있습니다.
이상입니다.