복잡한 친척간의 거래관계에서 발생한 분쟁

Question

A: 2021년 돌아가심, 작성자의 장인

B: A의 처남, 작성자의 처가쪽 외삼촌

C: 작성자의 장모, B의 누나, 뇌혈관계질환으로 와병중

D: A의 장인, B 와C의 부친, 1996년 돌아가심, 작성자의 처가쪽 외할아버지

E: A의 장모, B 와C의 모친, 작성자의 처가쪽 외할머니

F: 작성자의 처, A와 C의 양녀

G: 작성자의 처제, A와 C의 친자녀

H : 작성자

문제가 되는 재산은 농지(논) 3필지 (약 3600평으로 추정)로 각각 다음과 같은 경위로 거래(?)함

제1필지 > 1990년대 이전 D의 명의였던 논에 대해 A가 약 1200만원으로 매입 (구두계약) B가 경작

제2필지 > A가 E에게 약 1200만원을 빌려주고, 돈으로 상환하는 대신 토지로 갈음하기로 함 (구두계약) B가 경작

제3필지 > A와 B가 같이 농지를 이용한 양어장 사업을 하기로 구두계약하고, A의 자금 약 2000만원으로 농지를 매입 B는 기술지원을 하기로 함. > 취득한 농지 전용허가가 불발되어 사업계획 무산됨 > B가 경작 >> 2022년 B가 타인에게 매각함 (매각 대금 약 1.5억원)

각각의 농지는 B가 경작하며, 통상적인 농지 임차료 시세계산법에 따라 당해년도의 작황과 쌀수매 가격에 비례해서 매년 수확철에 현금 또는 B, 혹은 C의 계좌로 지속적으로 송금함

이에따라 토지의 소유권이 A에게 있음을 묵시적으로 상호 인정함

2017년 경 A 뇌경색 발병으로 간병비 및 생활비 충당을 목적으로 위 토지들을 처분하고자 B에게 토지 대금을 요청 > B는 "근저당이 있어서 처분이 곤란하다" 답변

2021년 경 다시 한번 토지 정리 요청 > B 는 " 3~4년 내에 정산하겠다" "본인이 가질 생각이 없다" 는 등 기다려달라는 요지의 답변을 함 (통화 녹음 내용 있음)

2022년 B가 제3필지 를 타인에게 매도했으나 이 사실을 알리지 않음 ( 쌀값은 차질 없이 지급함)

2025년 이후 C 뇌출혈로 병원 입원 (의사소통은 가능하나 발화, 필기 등으로 명확한 표현은 잘 되지 않는 상황)

다른 친인척 (B와 C의 형제 분들)이 B에게 누나 재산이니 처분해줘라는 요지로 대화시도 , B는 "내땅이다" "이런식으로 귀찮게 하면 쌀값도 안줄 수도 있다" "그동안은 불쌍해서 도와준거고, 누나(C) 돌아가시면 줄 이유가 없다"는 요지로 발언했다고 함

질문요지

1. 현 상황에서 토지에 대한 소유권을 주장할 수 있을지 등 재산권을 최대한 보호받을 수 있는 범위가 어느정도일지?

2. B와 분쟁을 해결하기 위해 앞으로 취해야할 전략은? B와 직접 만나서 녹음 등을 수집하거나, 계좌 거래내역등 객관적인 자료를 수집해야한다면 필수적으로 포함되어야 할 내용은?

3. 현 시점부터 전문가에게 조언 및 관련 법무를 위임하고 일을 진행하는 것이 합리적인 선택인지?

Answer 1

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

가족 간의 복잡한 부동산 거래와 상속 문제로 깊은 고민이 있으실 것으로 생각됩니다. 결론부터 말씀드리면 현재 명의가 상대방으로 되어 있다면 법적으로 직접적인 소유권 주장은 어려울 수 있으나, 과거의 정황과 증거를 토대로 부당이득반환 청구 등의 금전적 보상을 요구할 수 있습니다.

1. 토지 소유권 주장 및 재산권 보호 범위

과거 구두계약으로 매입이나 대물변제를 진행했더라도 부동산실명법상 원칙적으로 명의자인 외삼촌의 소유로 인정될 가능성이 높습니다. 따라서 토지 자체의 반환이나 처분 금지를 구하기보다는, 장인어른이 투입한 매수 자금이나 외삼촌이 제3자에게 토지를 매각하여 얻은 대금 등에 대해 민사상 부당이득반환을 청구하는 방향으로 접근해야 합니다. 참고로 명의신탁된 부동산을 임의로 처분한 것에 대한 형사상 횡령죄 등은 최근 판례의 경향상 성립이 어려울 수 있습니다.

2. 분쟁 해결 전략 및 필수 수집 증거

외삼촌이 과거 쌀값 명목으로 지속적인 금전을 지급해 온 내역과 과거 정산하겠다고 발언한 녹음 파일은 권리를 주장하는 데 매우 중요한 객관적 증거입니다. 앞으로 대화를 하실 때는 상대방이 장인어른의 자금 투입 사실과 그동안 지급한 돈이 단순한 호의가 아닌 실질적 권리자에 대한 대가였음을 스스로 인정하도록 유도하여 녹음하시고, 과거부터 현재까지의 관련 계좌 거래 내역을 최대한 확보하세요.

3. 법률 전문가 선임의 필요성

본 사안은 수십 년 전의 구두계약, 복잡한 형태의 부동산 명의신탁, 그리고 장인어른 사망에 따른 상속 지분 문제 등이 복잡하게 얽혀 있고 상대방이 입장을 번복하고 있어 당사자 간의 원만한 합의가 까다롭습니다. 따라서 초기 단계부터 수집된 객관적인 증거를 바탕으로 전문가의 검토를 거쳐 소송 등 본격적인 법적 절차를 준비하시는 것이 합리적인 선택입니다.

지금 당장 처가 쪽 가족들과 협력하여 그동안의 송금 내역과 대화 녹음 등 흩어져 있는 증거 자료들을 최우선으로 취합하세요.

가족 간의 억울한 분쟁이 법적인 절차를 통해 원만하게 잘 해결되기를 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.

부동산등기부 확인을 통해 정확한 사실관계 및 권리관계 확인이 선행되어야 하며, 다만 말씀하신 사정에 비춰보면 등기상 명의가 A에게 되어 있지 않은 것으로 보입니다. 다만 그럼에도 실질적으로 B가 경작을 하였고, A가 실질적인 소유자로서 B에게 경작을 하도록 한 사실은 인정될 수 있을 것으로 보입니다. 이 경우 A는 실질적인 소유자로서 각 필지에 대한 권리를 주장할 수 있으며, 현재 A가 사망했기에 상속인인 F와 G가 공동으로 권리를 상속받았다고 할 것입니다. F와 G가 각 필지에 대한 권리를 주장하여 소유권을 되찾아 오거나 또는 그에 상응하는 금전적 배상을 받는 것도 가능할 수 있습니다.

다만 말씀하신 것처럼 등기부상 명의가 타인에게 되어 있는 점, 과거 오래전 일이고 A가 사망하신 상황이라는 점 등 불리한 점도 분명 있습니다. 현재 확보된 증거가 무엇이 있는지, 법적 주장을 위해 추가로 필요한 증거가 더 있는지는 구체적인 검토를 거쳐 판단해야할 부분입니다.

해당 필지들의 가액이 상당하다면 변호사를 통해 법적으로 문제를 해결해보시는 것도 충분히 시도해볼만 한 가치는 있다고 판단됩니다.